I. Maculevičienė . Preliminarioji sutartis: ikisutartinių santykių kulminacija ar sutartinės atsakomybės pradžia?
2025 m. gruodžio 22 d. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (LAT) civilinėje byloje priėmė nutartį (Nutartis), kurioje pateikė aktualius išaiškinimus, susijusius su atsakomybe už preliminariosios sutarties nevykdymą.
Civilinėje byloje ginčas kilo dėl nuostolių, kilusių iš preliminariosios pirkimo–pardavimo sutarties dėl nekilnojamojo turto, atlyginimo. Ieškovas nurodė, kad šalys sudarė preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią iki metų pabaigos turėjo atlikti sutarties priede nurodytus darbus ir sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį. Atsakovas iki sutarto termino visų sutarties priede nurodytų darbų neatliko, pagrindinės sutarties nesudarė ir informavo ieškovą, jog sutartį nutraukia, nes prarado pasitikėjimą pirkėju. Vėliau atsakovas pardavė turtą kitam pirkėjui, todėl anot ieškovo, tokiu būdu gavo 66 000 Eur naudos iš savo neteisėtų veiksmų, kuriuos ieškovas prašė priteisti kaip atsakovo neteisėtai gautą naudą.
Vilniaus regiono apylinkės teismas 2024 m. balandžio 8 d. ir Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija 2025 m. vasario 13 d. nutartimi procesiniais sprendimais ieškinį tenkino iš dalies ir priteisė dalį, t. y. 43 016,61 Eur prašytų nuostolių atlyginimą. Teismai sprendė, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovo nepagrįsto vengimo ją sudaryti, nes nekilnojamojo turto rinkos kainų pokyčiai, sudarę prielaidas turtą parduoti kitam asmeniui brangiau. Dėl to būtent atsakovui tenka pareiga atlyginti ieškovo patirtus nuostolius. Teismas nurodė, kad šiuo atveju ieškovas turi teisę reikalauti restitucinių nuostolių atlyginimo. Kadangi ieškovas už preliminariosios sutarties kainą dėl aiškaus turto kainų augimo negalėjo įsigyti tokio paties ar analogiško būsto, dėl to nesąžiningos šalies (atsakovo) gauta nauda ir yra sąžiningos šalies (ieškovo) patirti nuostoliai.
LAT teismų procesinius sprendimus panaikino ir bylą grąžino iš naujo nagrinėti pirmosios instancijos teismui, nes konstatavo, kad teismai tinkamai aiškino ir taikė teisės normas, konstatuodami ieškovui padarytos žalos faktą, tačiau ieškovui padarytos žalos dydį nustatė taikydami netinkamą nuostolių apskaičiavimo būdą.
LAT išaiškinimai dėl atsakomybės už preliminariosios sutarties pažeidimą prigimties ir jų vertinimas
LAT Nutartyje išaiškino, kad ikisutartinė civilinė atsakomybė įprastai yra ribojama iki pasitikėjimo intereso gynimo, todėl negautos pajamos paprastai nebūna atlyginamos[1]. Vis dėlto tam tikrais atvejais turi būti ginamas ir lūkesčio interesas. Pažymėta, kad šalies pagrįstas pasitikėjimas ir įsitikinimas, jog sutartis tikrai bus sudaryta, paprastai gali atsirasti, kai derybos yra pasiekusios aukščiausią derybų pažangos laipsnį. Kitaip tariant, kuo didesnis derybų pažangos laipsnis, tuo didesnis ir šalių tarpusavio pasitikėjimas. Aukštas šalių tarpusavio pasitikėjimo lygis yra artimas tam lūkesčio interesui, kurį šalys įgyja sudariusios pagrindinę sutartį. Taigi teisinės apsaugos apimtį ikisutartiniuose santykiuose lemia pati šių civilinių teisinių santykių prigimtis ir tai, kad tam tikrame derybų etape yra sukuriamas šalių tarpusavio pagrįstas pasitikėjimas, todėl, nesąžiningai šaliai atsisakius sudaryti pagrindinę sutartį, nukentėjusiai sutarties šaliai turi būti atlyginami nuostoliai už šalių tarpusavio pagrįsto pasitikėjimo, kuris gali prilygti tinkamą sutarties įvykdymą saugančiam lūkesčio interesui, sužlugdymą[2]. Atsižvelgiant į tai, išaiškinta, kad kai šalių derybos yra pasiekusios aukščiausią derybų pažangos laipsnį ir šį savo ketinimą sukurti sutartinius teisinius santykius šalys įformina preliminariąja sutartimi, šaliai, kuri neįvykdo preliminariosios sutarties, yra taikomos sutartinės civilinės atsakomybės taisyklės. Tai, be kita ko, reiškia nukentėjusios šalies teisę nuostolių atlyginimo forma reikalauti ją grąžinti į tą padėtį, kurioje ji būtų buvusi, jei pagrindinė sutartis būtų buvusi sudaryta.
Remiantis LAT išaiškinimu laikytina, kad preliminariosios sutarties sudarymas lemia aukščiausią derybų pažangos laipsnio pasiekimą ir sutartinės civilinės atsakomybės taisyklių taikymą. Tačiau kyla klausimas, ar preliminariosios sutarties sudarymas, būdamas baigiamasis derybų etapas, visada lemia aukščiausią derybų pažangos pasiekimo laipsnį, kuris leidžia sužlugusio lūkesčio intereso atlyginimą? Ar tai lemia, kad atsakomybė už preliminariosios sutarties pažeidimą yra pagrįstai vertintina kaip sutartinė?
Preliminariosios sutarties specifika lemia, kad ji yra nors vadinama sutartimi, tačiau savo prigimtimi yra organizacinė sutartis, priskirtina ikisutartinių santykių stadijai. Šalis sieja pasitikėjimo prievoliniai teisiniai santykiai, kurie yra panašūs į sutartinius santykius. Šios sutarties sudarymas atspindi baigiamąjį, toliausiai pažengusį derybų etapą, kuris lemia, kad šalių susitarimu yra susitariama sukurti prievolę sudaryti kitą, t. y. pagrindinę sutartį, tačiau nėra sukuriamos sutartinės teisės ir pareigos į konkretų nekilnojamąjį turtą. Šios sutarties pagrindu nėra perkeliama nuosavybė ir nesukuriama pagrindinė šalių siekiama prievolė (pvz., perduoti daiktą ar sumokėti kainą). Dėl to jos pažeidimas reiškia ne pagrindinės prievolės nevykdymą, o atsisakymą sudaryti būsimą sandorį. Kaip pats kasacinis teismas nurodė, viena vertus, preliminariąja sutartimi sukuriamas tvirtesnis teisinis santykis negu derybos, kurios nėra forminamos tokia sutartimi, kita vertus, jos sukuriamas teisinis santykis yra trapesnis už sutartinius santykius[3].
Sutartinė atsakomybė paprastai siejama su konkrečios prievolės (perduoti daiktą, atlikti darbus, sumokėti pinigus) nevykdymu. Tuo tarpu preliminariojoje sutartyje tokios materialiosios prievolės dar nėra – yra tik pareiga sąžiningai derėtis ir sudaryti sutartį ateityje. Atsakomybė už nepagrįstą atsisakymą sudaryti pagrindinę sutartį savo pobūdžiu yra artima ikisutartinei (culpa in contrahendo) atsakomybei, nes žala atsiranda iš nepagrįsto atsisakymo užbaigti derybų procesą ir sudaryti pagrindinę sutartį.
Preliminariosios sutarties sudarymas, nors ir žymi pažengusią derybų stadiją, savo teisine prigimtimi išlieka ikisutartinių santykių dalimi. Šiame etape šalys tik susitaria dėl pareigos ateityje sudaryti pagrindinę sutartį, tačiau galutinės turtinės teisės ir pareigos dar neatsiranda. Todėl net ir sudarius preliminariąją sutartį objektyviai negali būti absoliutaus teisinio užtikrintumo, kad pagrindinė sutartis bus sudaryta ir tinkamai įvykdyta.
Dėl šios priežasties vien preliminariosios sutarties sudarymo faktas savaime nereiškia, kad šalis pasiekia aukščiausią derybų pažangos laipsnį ir įgyja teisę į lūkesčio (pozityviojo) intereso apsaugą tokia apimtimi, tarsi pagrindinė sutartis jau būtų sudaryta ir įvykdyta. Priešingai, šioje stadijoje labiau pagrįsta kalbėti apie pasitikėjimo (negatyviojo) intereso apsaugą, t. y. apie šalies padėties atkūrimą į tokią, kokia ji būtų buvusi, jei ji nebūtų pagrįstai pasikliovusi būsimos sutarties sudarymu.
Be to, ikisutartiniuose santykiuose negali taikyti visų sutartinės atsakomybės institutų, pvz.: netaikomos netesybos, jeigu jos aiškiai nenumatytos susitarime. Dėl preliminariosios sutarties specifikos, pasibaigus jos sudarymo terminui, šalies prievolė įvykdyti preliminariąją sutartį pasibaigia. Dėl to negalimas reikalavimas šią prievolę įvykdyti natūra, t. y. negali šalį įpareigoti sudaryti pagrindinę sutartį net teismine tvarka.
Atsižvelgiant į preliminariosios sutarties teisinę prigimtį, jos pažeidimo atveju kylanti atsakomybė savo požymiais priartėja prie sutartinės atsakomybės modelio, nes pažeidžiama sutartimi prisiimta pareiga – sudaryti pagrindinę sutartį. Vis dėlto tokia atsakomybė negali būti vienareikšmiškai tapatinama su klasikine sutartine atsakomybe, kadangi preliminarioji sutartis nesukuria pagrindinių turtinių prievolių ir nesuponuoja galutinio šalių teisinių santykių tikslo.
Šios atsakomybės specifika pasireiškia tuo, kad ginamas ne įvykdytos pagrindinės sutarties rezultatas, bet šalių teisėtas pasitikėjimas derybų procesu ir susitarimu dėl būsimo sandorio. Todėl, nors formaliai ji kyla iš sutarties, materialiąja prasme ji išlaiko ryšį su ikisutartinių santykių logika ir negali būti automatiškai vertinama kaip tipinė sutartinė atsakomybė su visomis jai būdingomis pasekmėmis (ypač lūkesčio intereso atlyginimu).
LAT išaiškinimai dėl atlygintinų nuostolių už preliminariosios sutarties nevykdymą apimties ir jų vertinimas
Preliminariosios sutarties pagrindu atsirandantys teisiniai santykiai yra specifiniai, tad ir sutartinės atsakomybės principai, numatantys atlygintinų nuostolių apimtį, negali būti taikomi visa apimtimi. Neginčijama, kad preliminariosios sutarties nevykdymo atveju šaliai yra kompensuojamos tiesioginės derybų išlaidos ir prarastos galimybės piniginė vertė, tačiau ar nukentėjusiai preliminariosios sutarties šaliai gali būti atlyginama negauta nauda?
LAT Nutartyje išaiškino, kad nukentėjusiai sąžiningai ikisutartinių santykių šaliai būtų kompensuotos ne tik tiesioginėse derybose dėl sutarties sudarymo (realiai) turėtos išlaidos, bet ir prarastos konkrečios galimybės piniginė vertė, kurios realumą ši šalis sugebėtų pagrįsti. Patikslinta, kad teisinis pagrindas atlyginti nukentėjusiai šaliai prarastos galimybės piniginę vertę yra įtvirtintas CK 6.163 straipsnio 3 dalyje (esant bendrajai ikisutartinei civilinei atsakomybei) ir CK 6.165 straipsnio 4 dalyje (kai ikisutartinė civilinė atsakomybė kyla nutraukus preliminariąją sutartį), bet ne CK 6.258 straipsnio 5 dalyje.
Sutiktina, kad toks kainų skirtumo metodas, koks yra įtvirtintas CK 6.258 straipsnio 5 dalyje, negali būti taikomas pažodžiui siekiant atlyginti prarastos galimybės piniginės vertės nuostolius. Turi būti atsižvelgiama į ikisutartinių santykių specifiką bei preliminariosios sutarties tikslus, todėl kainų skirtumo principas turi būti nustatomas palyginus kainą, kuria pagrindinė sutartis būtų buvusi sudaryta su trečiaisiais asmenimis, jei nebūtų vykusios derybos su nesąžininga preliminariosios sutarties šalimi, ir per protingą terminą vėliau sudarytos pagrindinės sutarties kaina.
Vis dėlto kasacinis teismas Nutartyje patvirtino, kad CK 6.258 straipsnio 5 dalies kainų skirtumo, įtvirtinančio subjektyvųjį (konkretų) nuostolių apskaičiavimo metodą, priteisimas preliminariosios sutarties pažeidimo atveju kasacinio teismo praktikoje taip pat pripažintas leistinu. Taigi preliminariosios sutarties pažeidimo atveju yra remiamasi ir sutartinės atsakomybės atveju taikoma teisės norma, ginančia lūkesčio interesą tarsi pagrindinė sutartis būtų sudaryta.
LAT nurodė, kad taikant subjektyvųjį (konkretų) nuostolių apskaičiavimo metodą, nukentėjusios šalies nuostolis apskaičiuojamas vertinant kainų skirtumą tarp naujai sudarytos pakeičiančiosios sutarties ir neteisėtai nutrauktos sutarties. Taip pat gali būti taikomas objektyvųjį (abstraktų) nuostolių apskaičiavimo metodas vertinant kainų skirtumą tarp nutrauktoje sutartyje buvusios kainos ir sutarties nutraukimo metu buvusios prekių rinkos kainos. Būtent šie du nuostolių apskaičiavimo metodai yra nurodomi kaip pagrindiniai nuostolių apskaičiavimo būdai preliminariosios sutarties pažeidimo atveju. Tačiau taikant civilinę atsakomybę šios sutarties pažeidimo atveju gali būti priteisiami atlyginti nuostoliai, kurie apskaičiuojami pagal šalies gautą naudą, t. y. restituciniai nuostoliai, įtvirtinti CK 6.249 straipsnio 2 dalyje.
Pažymėtina, kad restitucinio pobūdžio atlyginimu siekiama panaikinti neteisėtų veiksmų padarinius, sugrąžinant šalis į pirminę turtinę padėtį, t. y. iš pažeidėjo nukentėjusiajam priteisiant tą turtinę naudą, kuri buvo gauta pažeidimo pagrindu. LAT išaiškino, kad restituciniai nuostoliai gali būti atlyginami tik išimtiniais atvejais, kai ieškovo patirto nuostolio nėra galimybės apskaičiuoti, remiantis kitais kasacinio teismo praktikoje išplėtotais nuostolių apskaičiavimo būdais, arba kai nesąžiningos šalies neteisėtais veiksmais yra pažeidžiamas ne tik tinkamo sutarties vykdymo interesas, bet ir aukštesnės teisinės vertybės. Tokiu būdu formuojama doktrina, nustatanti, kad restituciniai nuostoliai gali būti priteisiami tik išimtiniais atvejais, kaip ultima ratio teisių gynimo priemonė.
Preliminariosios sutarties sudarymas žymi aukščiausią ikisutartinių santykių pažangos etapą, kai šalys aiškiai susitaria dėl pagrindinės sutarties esminių sąlygų ir tarpusavyje sukuria intensyvų, objektyviai pagrįstą pasitikėjimą, kad sandoris bus sudarytas. Tokioje stadijoje susiformavęs teisinis ryšys savo turiniu ir šalių elgesio orientacija tampa artimas santykiui, atsirandančiam jau sudarius pagrindinę sutartį. Vis dėlto šis artimumas nereiškia tapatumo. Preliminarioji sutartis nesukuria pagrindinės turtinės prievolės, neperkelia nuosavybės ir negarantuoja galutinio ekonominio rezultato, todėl jos pažeidimo teisinės pasekmės negali būti automatiškai prilyginamos klasikinės sutartinės atsakomybės padariniams.
Preliminariosios sutarties pažeidimo atveju kylanti atsakomybė savo prigimtimi yra artima ikisutartinei atsakomybei, kurios paskirtis – apsaugoti šalių pagrįstą pasitikėjimą ir užtikrinti sąžiningą derybų procesą. Jos tikslas – kompensuoti dėl nesąžiningo elgesio patirtus nuostolius, o ne perkelti nukentėjusiajai šaliai visą pažeidėjo gautą ekonominę naudą. Restitucinių nuostolių priteisimas tokioje situacijoje reikštų ne tik pažeistos padėties atkūrimą, bet ir baudinį poveikį, nes iš pažeidėjo būtų atimama visa nauda, neatsižvelgiant į realiai patirtų nuostolių dydį. Tai neatitiktų civilinės atsakomybės kompensacinės funkcijos.
Todėl nukentėjusi šalis turėtų būti grąžinama į padėtį, kurioje ji būtų buvusi, jei būtų žinojusi apie kitos šalies nenorą ar negalėjimą sudaryti pagrindinės sutarties. Kompensuotinos turėtų būti būtinos ir pagrįstos išlaidos, patirtos pasikliaujant būsimo sandorio sudarymu, tačiau ne negauta nauda iš nesudarytos pagrindinės sutarties. Priešingu atveju būtų paneigta fundamentali riba tarp preliminariosios ir pagrindinės sutarties bei dirbtinai sukurtas rezultatas, tarsi pagrindinė sutartis jau būtų sudaryta ir vykdoma.
Taigi, nors preliminariosios sutarties pažeidimo atveju susiformuoja santykis, artimas sutartinei atsakomybei, jo apimtis negali būti jai analogiška. Atsakomybės ribos turi būti nustatomos atsižvelgiant į ikisutartinių santykių prigimtį, jų tikslą ir proporcingumo principą, užtikrinant pasitikėjimo apsaugą, bet negarantuojant būsimo sandorio rezultato.
Kyla pagrįstas klausimas, ar netiesioginių (ypač negautos naudos ar restitucinio pobūdžio) nuostolių priteisimas preliminariosios sutarties pažeidimo atveju nesusilpnintų paties šio instituto teisinės prasmės ir praktinio patrauklumo civilinėje apyvartoje. Jei preliminariosios sutarties pažeidimas būtų siejamas su plačios apimties atsakomybe, prilygstančia pagrindinės sutarties nevykdymo pasekmėms, tai iš esmės pakeistų šio instrumento paskirtį ir rizikų paskirstymą tarp šalių.
Preliminarioji sutartis civilinėje apyvartoje naudojama kaip lanksti priemonė šalims įtvirtinti ketinimą sudaryti sandorį, kartu paliekant tam tikrą erdvę galutiniam sprendimui, papildomų sąlygų įgyvendinimui ar aplinkybių įvertinimui. Jei jos pažeidimas sukeltų itin plačią ir ekonomiškai reikšmingą atsakomybę, tai galėtų atgrasyti civilinės apyvartos dalyvius nuo tokio instrumento naudojimo, nes rizika taptų neproporcinga dar nesukurtam galutiniam sandorio rezultatui.
Todėl pernelyg platus netiesioginių nuostolių atlyginimas galėtų ne tik iškreipti ikisutartinių santykių prigimtį, bet ir sumažinti preliminariosios sutarties, kaip savarankiško ir savito teisinio instituto, funkcionalumą bei patrauklumą civilinėje apyvartoje.
Indrė Maculevičienė yraMykolo Romerio universiteto Teisės mokyklos Privatinės teisės instituto doktorantė, lektorė
[1] Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. lapkričio 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-241-381/2022, 72 punktas
[2] Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. rugsėjo 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022, 40 punktas
[3] Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. gegužės 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-226-695/2017, 15 punktas; 2018 m. gegužės 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-209-695/2018, 25 punktas
