LAT pripažino nesąžiningu sėkmės mokestį vartojimo sutartyje su NT brokeriu

Nekilnojamojo turto pardavimui yra įprasta samdyti profesionalą – nekilnojamojo turto brokerį. Brokeris rūpinasi turto nuotraukomis, skelbimais, apžiūromis ir veda derybas dėl pardavimo sąlygų. Už šias paslaugas įprasta mokėti apie 3 procentus nuo nekilnojamojo daikto pardavimo kainos. Toks paslaugų apmokėjimo modelis kartais kritikuojamas, nes labiau skatina brokerį parduoti turtą greitai (ir nedelsiant gauti komisinius) nei brangiai (skirtumas nebūtų didelis, todėl naudingiau imtis kito projekto). Siekiant paskatinti brokerį parduoti turtą brangiai, gali būti tariamasi dėl sėkmės mokesčio. Tačiau ir šis apmokėjimo būdas nėra be trūkumų: brokeris geriau už vartotoją žino turto rinkos kainą ir paklausą, todėl gali nustatyti nepalankią vartotojui sėkmės mokesčio formulę.

Būtent sėkmės mokesčio sąžiningumas vartojimo sutartyje su nekilnojamojo turto brokeriu neseniai buvo įvertintas Lietuvos Aukščiausiojo Teismo (LAT) 2020 m. liepos 2 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. e3K-3-222-403/2020.

Byloje buvo nagrinėjama situacija, jog brokeris pareikalavo sumokėti 206 436,08 Eur ir pridėtinės vertės mokestį, viso 247 183 Eur už jo suteiktas paslaugas parduodant gyvenamąjį namą su ūkiniais pastatais ir žemės sklypu. Tai sudarė net 33,87% visos turto pardavimo kainos. Vartotojas ginčijo su brokeriu sudarytą sutartį.

Pirmosios instancijos teismas ir apeliacinės instancijos teismas vadovavosi sutarties laisvės principu, todėl priteisė nekilnojamojo turto brokerio reikalaujamą sumą 206 436,08 Eur. Nepriteisė tik PVM sumos, nes PVM klausimas sutartyje nebuvo aptartas, todėl teismas sprendė, kad kaina turi būti įskaitant PVM.

Vartotojas, atstovaujamas advokatų kontoros TGS Baltic, kreipėsi su kasaciniu skundu, kuriuo sutiko sumokėti sutartyje numatytą 3% komisinį mokestį nuo turto vertės, tačiau ginčijo sėkmės mokestį.

LAT pažymėjo, kad sutartiniuose santykiuose su vartotojais negali būti remiamasi vien sutarčių laisvės principu – būtina paisyti reguliavimo, įtvirtinto teisės normose, skirtose apsaugoti silpnesniąją šalį ir įpareigojančiose pardavėją ar paslaugų teikėją, sudarant sutartį su vartotoju, atsižvelgti į jo interesus.

LAT šioje byloje suformavo reikšmingas taisykles santykiuose su vartotojais:

• Nesąžiningomis gali būti laikomos (patenka į CK 6.228⁴straipsnio reguliavimo sritį ir gali būti ginčijamos) ne tik standartinės sutarčių sąlygos, bet ir kitos sutarčių sąlygos, jei jos nebuvo individualiai aptartos.
• Standartinėms sutarčių sąlygoms būdingi 4 požymiai:

1) sutartinis šių sąlygų pobūdis (jas ketinama įtraukti į sutartį);

2) išankstinis parengimas;

3) vienašališkas įtvirtinimas;

4) bendras pobūdis, kadangi jas numatoma pakartotinai naudoti keliose sutartyse.

• Individualiai neaptartomis laikomos sutarčių sąlygos, iš esmės tenkinančios trečiąjį požymį, t. y. jos yra vienašališkai įtvirtintos.
• Tam, kad sąlygos būtų individualiai aptartos, t.y. ginčo dėl sąlygos sąžiningumo atveju:

1) verslininkas turi įrodyti, kad vartotojas turėjo galimybę derėtis (derybos faktiškai vyko);

2) verslininkas turi įrodyti, kad derybų metu jis suteikė vartotojui realias ir protingas galimybes keisti sutarties turinį.

• Vertinant sutarčių sąlygas pagal bendrąjį nesąžiningumo kriterijų, visų pirma turi būti nustatyta, ar sutarties sąlygos iš esmės pažeidžia šalių teisių ir pareigų pusiausvyrą vartotojo nenaudai, palyginant sutartyje nustatytas sąlygas su įstatymo nustatytomis sutarčių sąlygomis.
• CK nėra dispozityvių normų, kurios reguliuotų sėkmės mokesčio nustatymą todėl tokia sąlyga turi būti aiškinama remiantis CK 1.5 straipsnio 4 dalyje įtvirtintais teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais, šiuos principus aiškinančia teismų praktika bei atsižvelgiant į sutarties sudarymo metu buvusias aplinkybes (CK 6.228⁴ straipsnio 5 dalis).

LAT konkrečiu nagrinėtu atveju sėkmės mokesčio sąlygą pripažino nesąžininga ir negaliojančia ab initio (nuo pradžių), nes ji nustatė neproporcingai dideles neigiamas ekonomines pasekmes vartotojui.

Todėl, remiantis LAT išaiškinimais, brokeriai ateityje turėtų vengti numatyti itin didelius sėkmės mokesčius sutartyse su vartotojais arba imtis papildomų atsargumo priemonių.

Tekstą parengė vyresnieji TGS Baltic teisininkai Dovilė Armalytė, Vytautas Šilinskas ir jaunesnysis teisininkas Lukas Radzevičius