Teritorijų planavimo įstatymo pakeitimai. Neišvengiami pokyčiai ar žingsnis atgal?
Neverta tuščiažodžiauti teigiant, kad darnus nekilnojamojo turto planavimas yra svarbus ir reikšmingas efektyviai verslo plėtrai. Nemažiau svarbu yra tai, kad teritorijų planavimo normos leistų greitai ir efektyviai inicijuoti bei vystyti nekilnojamojo turto projektus, nebūtų sukuriami dirbtiniai barjerai, reikalaujantys brangaus laiko sąnaudų. Balansas tarp teritorijų planavimo normų, turinčių užtikrinti tvarią miestų bei neurbanizuotų teritorijų plėtrą ir tarp verslo interesų tokią plėtrą vystyti yra reikšmingas. Teritorijų planavimo įstatymas yra viena iš tų kertinių normų, turinti užtikrinti tokį balansą.
Seimas 2021 m. sausio 12 d. priėmė Teritorijų planavimo įstatymo (Įstatymas) pakeitimus, kurie be kita ko yra reikšmingi ir nekilnojamojo turto vystytojams. Išskirtini keli labiausiai žaidimo taisykles keičiantys pakeitimai, kurie nebūtinai pagerins sąlygas subalansuotai ir darniai nekilnojamojo turto plėtrai.
Pakeitus Įstatymo 17 straipsnį, taip pat ir 20 straipsnį, detaliuosius tapo privaloma rengti tuomet, kai urbanizuotose ar urbanizuojamose teritorijose numatomas teritorijos vystymas, o numatomiems sprendiniams nepakanka esamos ir (ar) suprojektuotos inžinerinės ir (ar) socialinės savivaldybės infrastruktūros ir ją reikia planuoti (17 str. 1 d. 1 p.). Iki tokio Įstatymo pakeitimo, poreikio rengti detaliuosius planus nebuvo ir teritorijos vystymas buvo planuojamas remiantis bendrojo teritorijų planavimo dokumentais bei techninio projekto derinimo metu. Toks pakeitimas nekilnojamojo turto vystymą ir plėtrą galimai paveiks keliais aspektais.
Pirmiausia, nesuklysime pasakę, kad inžinerinės ir (ar) socialinės infrastruktūros stoka yra absoliučiai dažnas reiškinys urbanizuotose ar urbanizuojamose teritorijose. Kiekvienas nekilnojamojo turto vystytojas, prieš planuodamas objektą, įvertina tikimybę, kad gavęs sąlygas projektui rengti, jose ras įpareigojimų skirti dalį investicijų sankryžai įrengti, šaligatviams nutiesti ar kitiems inžinerinės ir(ar) socialinės infrastruktūros objektams įrengti.
Tarkime Pilaitės prospektas Vilniaus mieste. Greta jo šiuo metu vyksta aktyvi prekybos, gyvenamosios paskirties objektų plėtra. Akivaizdu (ir natūralu), kad tokiems objektams plėtoti ten ne visuomet yra pakankama inžinerinė ir(ar) socialinė infrastruktūra. Labiau įprastai ji sukuriama bendradarbiaujant verslo subjektams ir savivaldybei ar jos įmonėms.
Tačiau iki šiol tokiai infrastruktūrai planuoti ir įrengti nebuvo būtina rengti detaliųjų planų, o jos įrengimas bus sprendžiamas, kaip minėta, techninio projekto rengimo/derinimo metu. Remiantis dabartine Įstatymo redakcija, planuojant, tarkime, daugiabučių namų kvartalą, bus būtina rengti detalųjį planą, nes tokiam kvartalui reikalinga projektuoti ir įrengti vietos reikšmės kelius, tiesti šilumos trasą ar pasirinkti kitą šilumos šaltinį. Taigi, tai neabejotinai yra papildomas barjeras verslui – jei iki šiol tokiai situacijai esant buvo galima tiesiog parengti techninį projektą remiantis bendrojo teritorijų planavimo dokumento sprendiniais ir savivaldybės suteiktomis sąlygomis, įsigaliojus Įstatymui bus būtina ruošti, derinti detalųjį planą. Detaliojo plano rengimo ir derinimo terminai – tai papildomos laiko sąnaudos, kurios neabejotina ilgins nekilnojamojo turto objekto įgyvendinimo ciklą.
Kyla retorinis klausimas – ar negrįžtame 7 ir daugiau metų atgal, kuomet detalieji planai ir nesibaigiantys jų derinimai buvo tapę rykšte verslo plėtrai? Juk kaip tik siekiant sudaryti palankesnes sąlygas tokiai plėtrai, siekiant šalinti nereikalingas biurokratines kliūtis ir buvo priimti 2014 m. Įstatymo pakeitimai, sudarę galimybę įgyvendinti projektus nerengiant detaliųjų planų, o remiantis bendrojo teritorijų planavimo dokumentų sprendiniais. Pakeitus Įstatymą ir vadovaujantis dabartine jo redakcija (jei ji įsigalios), sukuriamas (o veikiau grąžinamas) tas pats barjeras – detalusis planas, kuris, vertinant Įstatymo 17 straipsnio ir kitų normų redakciją, turės būti rengiamas dažnais atvejais. Kaip tai paveiks nekilnojamojo turto vystymo verslą parodys praktika.
Terminas viešajam interesui ginti yra kitas reikšmingas pakeitimas. Pakeitus Įstatymo 49 str. 6 d. nuostatas, terminas visuomenės interesą ginantiems subjektams pareikšti reikalavimus dėl patvirtinto teritorijų planavimo dokumento formaliai pratęstas nuo 2 metų, iki 5 metų. Tiesa, šis terminas skaičiuojamas nuo patvirtinto teritorijų planavimo dokumento įsigaliojimo dienos, o iki šiol galiojusi Įstatymo redakcija numatė dviejų metų terminą, skaičiuotiną nuo statybą leidžiančio dokumento išdavimo dienos.
Visuomenės interesas be abejonės yra reikšmingas teritorijų planavimo procese ir turi būti ginamas. Tačiau kita vertus, stebint iš šalies viešai vykstančius procesus, o kartu ir atstovaujant klientams, norisi atkreipti dėmesį į kelis svarbius aspektus.
Pirmiausia, yra labai svarbu užtikrinti, kad visuomenės intereso gynimo institutas nebūtų naudojamas siauriems suinteresuotos grupės (nepagrįsti gretimybių ar tokių suinteresuotų grupių kaip bendruomenės reikalavimai ir pan.) poreikiams tenkinti. Būtina užtikrinti, kad tai netaptų instrumentų tarpusavio santykių aiškinimosi procese.
Antra, retorinis klausimas – ar penkeri metai ne per ilgas terminas? Nekilnojamojo turto objektas, priklausomai nuo jo sudėtingumo ir apimčių, potencialiai gali būti baigtas plėtoti per 16 – 24 mėnesius nuo projektavimo pradžios ir iki jo statybos užbaigimo. Todėl iki šiol galiojęs 24 mėnesių terminas tarsi logiškai atliepė šį nekilnojamojo turto vystymo ciklą. Įgyvendinęs nekilnojamojo turto projektą, vystytojas neretai parduoda jį investuotojui ir imasi kitų projektų. Taigi, minėtas dviejų metų terminas kartu ir leido vystytojui pagrįstai tikėtis, kad jam pasibaigus klausimų dėl teritorijų planavimo dokumento galiojimo nekiltų.
Penkerių metų terminas reikšti reikalavimams dėl patvirtintų teritorijų planavimo dokumentų ar jų sprendinių ar aktų ginčijimo palieka klausimų. Įsivaizduokime, kad nekilnojamojo turto plėtros projektas įgyvendintas – parengtas, laikantis visų procedūrų ir reikalavimų patvirtintas detalusis planas, gautas statybą leidžiantis dokumentas, pastatas pastatytas, gautas statybos užbaigimo aktas, turtas tvarkingai registruotas viešajame registre, pastatas pradėtas eksploatuoti – perduotas nuomininkui, kuris jau įsikūrė ir naudojasi turtu. Galiausiai turtas parduotas investuotojui. Taigi, nekilnojamojo turto vystymo ciklas baigtas.
Tuomet, praėjus keturiems metams ir įvykus visiems šiems procesams, inicijuojamas administracijos direktoriaus įsakymo, kuriuo patvirtintas detalusis planas, ginčijimas ginant visuomenės interesą. Pirmiausia kyla retorinis klausimas – kaip bus užtikrintas galimo palankaus teismo sprendimo įgyvendinimas ir kelių asmenų (nuomininko, investuotojo ir kt.) teisėtus interesus toks sprendimas galės paliesti. Nemažiau svarbus yra antrasis aspektas – teisėti nekilnojamojo turto vystytojo ir investuotojo lūkesčiai, kad įgyvendinus projektą, užbaigus jo statybas ir gavus visus tai patvirtinančius dokumentus, bus sukurtas aiškus teisinis apibrėžtumas, kad jokių galimybių inicijuoti kokius nors procesus nėra. Deja, tačiau pakeitus Įstatymą, ši galimybė išlieka dar gana ilgą laiką ir tiek nekilnojamojo turto vystytojai, tiek investuotojai turės tai įvertinti prieš priimdami sprendimus.
Atskiro aptarimo reikalautų ir dar viena Įstatymo naujovė, susijusi su pagrindinės žemės naudojimo paskirties ar naudojimo būdo keitimu (Įstatymo 20 str. 2 d. 2 p. pakeitimas). Sutinkamai su nauja šios nuostatos redakcija, pagrindinė žemės naudojimo paskirtis ir/ar naudojimo būdas keičiami Vyriausybės nustatyta tvarka tame tarpe ir įvertinus gautus visuomenės pasiūlymus ir atsižvelgus į gamtinį ir kultūrinį kraštovaizdį, viešąsias erdves ir jų poreikį, vykdomą ar suplanuotą veiklą ir kt. Žemės sklypo paskirties ir/ar naudojimo būdo keitimas, kuomet tokia galimybė numatyta teritorijų planavimo dokumentuose, įprastai yra (turėtų būti) formali ir paprasta administracinė procedūra, pasibaigianti administraciniu sprendimu pakeisti paskirtį ar būdą. Kaip rodo praktika, deja, jau dabar ši procedūra ne visuomet vyksta sklandžiai ir apauga neretai papildomais administracinių subjektų reikalavimais ir klausimais. Pakeitus Įstatymą, mano vertinimu, sukuriamas dar didesnis neapibrėžtumas.
Pirmiausia, kaip matyti iš straipsnio redakcijos, turės būti įvertinami visuomenės pasiūlymai. Deja, Įstatymas nedetalizuoja kaip pateikti visuomenės pasiūlymai turės būti vertinami ir kas yra toji visuomenė. Vėlgi retorinis klausimas – jei Vilniaus miesto Bendrojo plano sprendiniai leidžia konkrečioje vietoje vystyti prekybos paskirties objekto plėtrą ir žemės sklypo savininkas kreipiasi į Vilniaus miesto savivaldybės administraciją teikdamas prašymą paskirtį pakeisti, o greta esanti bendruomenė su tuo nesutinka, kaip elgsis savivaldybė?
Toks pats retorinis klausimas yra ir dėl „viešųjų erdvių ir jų poreikio“. Tokia Įstatymo nuostata tarsi įpareigoja savivaldybę prieš priimant paprastą sprendimą pakeisti žemės sklypo paskirtį ar naudojimo būdą, atlikti papildomą vertinimą, konsultuotis su visuomene, nors toks būdo ar paskirties pakeitimas tarsi ir galimas.
Žinoma, nieko blogo vertinti viešųjų erdvių poreikį, esamą ar planuojamą inžinerinę ar socialinę infrastruktūrą ar galiausiai – konsultuoti su visuomene. Tačiau nekilnojamojo turto vystytojams, kasdien susiduriantiems su paskirties ar naudojimo būdo keitimu (ir tai yra visiškai įprasta nekilnojamojo turto vystymo procedūra) bei jų patarėjams tikrai sukels abejonių, ar šie papildomi Įstatyme užprogramuoti barjerai ar saugikliai nesukurs papildomų biurokratinių kliūčių, ar nepaliks per daug erdvės interpretacijoms ir taip dar labiau neapsunkins ir taip pastaruoju metu nelengvo „kovidinio“ gyvenimo.
Projektą vertina ir analizuoja bei komentuoja ekspertai. Tačiau, kaip dažniausiai ir būna, jo naudą ir galutinį poveikį įvertins tik praktika.
Tekstą parengė advokatų kontoros Cobalt partneris, advokatas Artūras Kojala
