LAT išnagrinėta byla dėl nuostolių atlyginimo, nutraukus sudarytą preliminariąją buto pirkimo–pardavimo sutartį dėl buto kainos didinimo
Gegužės 23 d. Lietuvos Aukščiausiajame Teisme išnagrinėta civilinė byla (Nr. e3K-3-117-781/2024) dėl galimų pirkėjo nuostolių, nutraukus preliminariąją buto pirkimo–pardavimo sutartį ir pardavėjai butą pardavus didesne kaina kitam pirkėjui.
Byloje buvo nustatyta, kad ieškovas (pirkėjas) su atsakove (pardavėja) sudarė preliminariąją nepastatyto 2 kambarių 45 kv. m ploto buto pirkimo–pardavimo sutartį. Sutartyje turto pirkimo–pardavimo kaina nustatyta 64 930 Eur, pirkėjas sumokėjo 10 000 Eur avansą. Pardavėjos prašymu šalys pasirašė 2021 m. rugpjūčio 12 d. sutarties priedą dėl kainos pakeitimo ir turto kaina buvo padidinta 5740 Eur, o bendra turto kaina sutarta 70 670 Eur. Pirkėjas papildomai sumokėjo pardavėjai 5740 Eur avansą. Pirkėjui laukiant, kol bus įregistruotas turto baigtumo procentas viešame registre, kad būtų galima atlikti turto vertinimą ir vėliau pirkėjui gauti banko kreditą turtui pirkti, pardavėja 2022 m. liepos 6 d. raštu paprašė vėl sudaryti papildomą susitarimą, nustatant naują turto kainą – 85 140 Eur. Kartu ji 2022 m. liepos 20 d. įdėjo sutarto turto pardavimo skelbimą į savo tinklalapį, taip pat į portalą www.aruodas.lt, nurodydama 99 999 Eur turto kainą. Su pardavėjos 2022 m. liepos 6 d. rašte siūlymu dar kartą padidinti turto kainą pirkėjas nesutiko.
Nepavykus susitarti 2022 m. rugpjūčio 6 d. derybose bei pardavėjai atsisakius sudaryti pagrindinę turto pirkimo–pardavimo sutartį, pirkėjas 2022 m. rugpjūčio 24 d. pateikė jai rašytinį reikalavimą dėl avanso ir netesybų pagal preliminariąją sutartį sumokėjimo. 2022 m. rugpjūčio 26 d. pardavėja pirkėjui grąžino pagal sutartį sumokėtą 15 740 Eur avansą bei 2000 Eur kompensaciją. Pardavėja šalių sutartą butą 2022 m. rugsėjo 9 d. pirkimo–pardavimo sutartimi pardavė trečiajam asmeniui už 95 000 Eur kainą.
Pirkėjas prašė ginti nesudarytos pagrindinės sutarties tinkamo įvykdymo lūkesčio interesą, jam priteisiant 24 330 Eur kainų skirtumą tarp jo nesudarytos pagrindinės sutarties kainos (70 670 Eur) ir pardavėjos sudarytos sutarties su trečiuoju asmeniu kainos (95 000 Eur). Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismai patenkino pirkėjo reikalavimą.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo teisėjų kolegija nutartyje, atsižvelgdama į nuosekliai formuojamą praktiką, nurodė, kad įstatyme prarastos galimybės atveju atsiradusių nuostolių atlyginimas taikant kainų skirtumo principą visų pirma siejamas su situacija, kai nukentėjusi šalis vietoje nutrauktos sutarties per protingą terminą sudaro kitą, nutrauktą sutartį pakeičiančią, sutartį (CK 6.258 straipsnio 5 dalis). Kadangi pirkėjas nebuvo pateikęs duomenų apie savo sudarytą pagrindinę sutartį pakeičiančią sutartį, tad pirkėjo negauta nauda (jo grindžiami nuostoliai netekus tokios vertės turto kaip skirtumas tarp preliminariosios sutarties kainos ir atsakovės sudarytos sutarties su trečiuoju asmeniu kainos, laikant ją rinkos kaina) nagrinėjamu atveju negali būti skaičiuojama pagal kainų skirtumo metodą.
Bylą nagrinėję pirmosios ir apeliacinės instancijos teismai, priteisdami pirkėjui kaip nuostolių atlyginimą kainų skirtumą tarp preliminariosios sutarties kainos ir pardavėjos sudarytos sutarties su trečiuoju asmeniu kainos, laikydami ją rinkos kaina, šiuo atveju netinkamai pritaikė vieną iš galimų prarastos galimybės piniginės vertės apskaičiavimo būdų – kainų skirtumo metodą.
Apibendrindama teisėjų kolegija konstatavo, kad kainų skirtumo principas yra tik vienas, bet ne vienintelis iš galimų prarastos galimybės piniginės vertės apskaičiavimo būdų. Nustatant nuostolių dydį, ne mažiau reikšminga įvertinti, ar byloje nėra kitų duomenų, įrodančių patirtų nuostolių realumą. Svarbu, jog nuostolių faktas ir dydis turi būti įrodyti. Tai turi įrodyti prašanti nuostolius priteisti šalis, šiuo atveju – pirkėjas.
Teisėjų kolegija panaikino pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų procesinius sprendimus ir bylą grąžino nagrinėti iš naujo.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo informacija
