LAT pasisakė dėl nuomininko galimybės atsisakyti teisės reikalauti nuomos sutarties pasibaigimo pasikeitus išnuomoto daikto savininkui

2022 m. spalio 19 d. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas išnagrinėjo bylą (Nr. e3K-3-236-823/2022), kurioje buvo sprendžiama dėl komercinės nuomos sutarties šalių teisės susitarti, kad nuomininkas atsisako teisės reikalauti sutarties pasibaigimo pasikeitus išnuomoto daikto savininkui.

Šioje byloje negyvenamosios paskirties patalpas nuomojanti uždaroji akcinė bendrovė prašė teismo priteisti iš patalpų nuomininkės (taip pat uždarosios akcinės bendrovės) skolą, nesumokėjus komercinės paskirties patalpų nuomos mokesčio ir sutarties nutraukimo mokesčio. Ieškovės teigimu, atsakovė nuomos sutartį nutraukė neteisėtai (arba – nesant įstatyme ar sutartyje nustatyto pagrindo).

Bylą nagrinėję pirmosios ir apeliacinės instancijos teismai ieškinį vertino kaip nepagrįstą ir laikėsi tos pačios pozicijos, kad nuomos sutartis tarp šalių yra pasibaigusi įstatymo pagrindu, atsakovei įgyvendinus CK 6.494 straipsnio 3 dalyje įtvirtintą nuomininko teisę reikalauti sutarties pabaigos pasikeitus išnuomotų patalpų savininkui, taip pat kad atsakovė nebuvo ir negalėjo būti sutartimi atsisakiusi galimybės pasinaudoti šia teise, nes ši teisės norma yra imperatyvi.

Kasaciniame skunde ieškovė kėlė šiuos teisės klausimus: 1) ar (ir jei taip, kokiomis sąlygomis) CK 6.494 straipsnio 3 dalyje įtvirtinta nuomininko teisė reikalauti nuomos sutarties pabaigos taikytina nuomotojo reorganizavimo atveju; 2) ar nuomininkas gali iš anksto sutartimi atsisakyti CK 6.494 straipsnio 3 dalyje įtvirtintos teisės; 3) ar byloje buvo tinkamai taikytos sutarčių aiškinimo taisyklės, teismams nusprendus, kad nuomos sutartimi atsakovė teisės reikalauti sutarties pasibaigimo nuomojamų patalpų savininko pasikeitimo atveju nėra atsisakiusi.

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, išnagrinėjęs kasacinį skundą, konstatavo, kad nuomininkas turi teisę reikalauti nuomos sutarties pasibaigimo ir tais atvejais, kai pasikeitus išnuomoto daikto savininkui nuomos sutartis pagal įstatymą lieka galioti naujajam daikto savininkui. Šiuo atveju tai, kad ieškovė po reorganizavimo perėmė buvusios nuomotojos teises ir pareigas, nereiškia, kad ieškovė nėra savarankiškas juridinis asmuo. Teisėjų kolegija išaiškino, kad pagal CK 6.494 straipsnio 3 dalį nuomininkas turi teisę reikalauti nuomos sutarties pasibaigimo ir tais atvejais, kai išnuomoto daikto savininkas pasikeičia dėl reorganizavimo. Ši nuomininko teisė pagal įstatymą nėra ribojama jokiomis sąlygomis, išskyrus bendro pobūdžio draudimą piktnaudžiauti teise.

Teisėjų kolegija taip pat išaiškino, kad pagal CK 6.494 straipsnio 3 dalį nedraudžiama komercinės negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties šalims derybų keliu iš anksto susitarti dėl nuomininko atsisakymo naudotis teise reikalauti nuomos sutarties pasibaigimo pasikeitus išnuomoto daikto savininkui. Kasacinis teismas atkreipė dėmesį, kad CK 6.494 straipsnio 3 dalyje įtvirtinta nuomininko teisė yra nuomininko interesus saugančios taisyklės išimtis, kildinama iš bendrųjų sutarčių teisės principų, be kita ko, sutarties laisvės principo. Atsižvelgiant į interesą užtikrinti komercinių nuomos santykių stabilumą, sutarties šalims, kurios yra lygiavertės, pajėgios prisiimti savo veiksmų ar neveikimo riziką, turi būti sudaryta galimybė derybų būdu pasiekti išankstinį susitarimą dėl nuomos santykių tęstinumo pasikeitus savininkui. Taigi, nuomininkas turi teisę ir nepasinaudoti jam suteikta teise reikalauti nuomos sutarties pasibaigimo pasikeitus savininkui, be to, nuspręsti nepasinaudoti šia teise nuomininkas gali ne tik jau įvykus išnuomoto daikto savininko pasikeitimui, bet ir iš anksto, nuomos sutarties sudarymo metu.

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas panaikino apeliacinės instancijos teismo sprendimo dalį, kuria atmestas ieškovės reikalavimas dėl skolos priteisimo, ir grąžino šią bylos dalį iš naujo nagrinėti apeliacinės instancijos teismui.

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo informacija