Institucijos

Nekilnojamojo turto vystymas valstybinėje žemėje. Ar jau viskas nuspręsta?

Nesuklysime pasakę, kad galimybė vystyti nekilnojamąjį turtą valstybinėje žemėje yra „karšta“ tema šiame sektoriuje jau ne vienerius metus. Kartu tai yra nemaža problema, kylanti iš šiuo metu egzistuojančio teisinio reguliavimo, iš esmės stabdančio nekilnojamojo turto plėtrą valstybinėje žemėje.

Sukurta dirbtina realybė, pasireiškianti esamų pastatų „rekonstrukcijos“, tokiu būdu siekiant statyti naujus pastatus, forma. Tokie reiškiniai, kaip automobilių parkavimo aikštelių bei kitų inžinerinių statinių sukūrimas arba veikiau atkūrimas valstybinėje žemėje siekiant įgyti galimybę ją valdyti (bei vystyti joje), tapo normali praktika.

Akivaizdu, kad tokia padėtis nėra palanki nei nekilnojamojo turto vystytojams, neretai balansuojantiems ant valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo ribos, nei pačiai valstybei, negalinčiai išnaudoti jos valdomos žemės plotų efektyviai. Normalu, kad susiklosčiusi situacija reikalauja sprendimo. Tokiu sprendimu turėjo tapti Žemės įstatymo pakeitimo ir papildymo įstatymo projektas, numatantis galimybę vystyti nekilnojamąjį turtą valstybinėje žemėje už tai sumokant atlyginimą.

Tačiau, kaip ir neretai atsitinka, geri norai greitai virto jau dabar aiškiai programuojama problema. Dabartinėje Žemės įstatymo pakeitimo ir papildymo įstatymo redakcijoje numatyta, kad nekilnojamojo turto vystytojas, norėdamas projektuoti ir statyti valstybinėje žemėje, privalės mokėti „atlyginimą už teisę statyti valstybinėje žemėje“, kurio dydis gali sudaryti iki 105 proc. žemės sklypo vertės. Atsižvelgiant į tai, kad greta tokio atlyginimo sumokėjimo papildomai teks mokėti ir žemės nuomos mokestį, toks sprendimas problemos neišsprendžia ir yra plačiai kritikuojamas rinkos dalyvių.

Pasiūlymai nustatyti protingą atlyginimo už teisę statyti valstybinėje žemėje dydį (tokio dydžio maksimalias ribas), o taip pat nustatyti pereinamąjį laikotarpį tam, kad rinka sugebėtų prisitaikyti tikrai skamba ir logiškai, ir pagrįstai. Reikia atkreipti dėmesį ir į tai, kad Vyriausybė, svarstydama minėtą įstatymo projektą, pasiūlė nustatyti maksimalią tokio atlyginimo ribą, tam pritarė Seimo Aplinkos apsaugos komitetas. Stebint tolimesnę įstatymo svarstymo eigą Seime matyti, kad nesutariama dėl maksimalios atlyginimo dydžio ribos bei datos, nuo kurios toks atlyginimas būtų taikomas.

Vis dėlto panašu, kad Lietuvos Respublikos Seimas nusprendė nelaukti aukščiau minėtos diskusijos pabaigos.

2021 m. lapkričio 11 d. vakarinio posėdžio metu priimtas Statybos įstatymo 27 ir 271 straipsnių pakeitimo įstatymas. Minėtu įstatymu Seimas nusprendė dokumentų, kuriuos reikia pateikti siekiant gauti statybą  leidžiantį dokumentą, sąrašą papildyti nauju – dokumentu, patvirtinančiu atlyginimo už teisės statyti valstybinėje žemėje sumokėjimą į valstybės biudžetą.

Kartu, minėtame įstatymo projekte numatyta, kad statybą leidžiančio dokumento išdavimo procedūros neatliekamos ir statybą leidžiantis dokumentas neišduodamas, jeigu prašantis išduoti statybą leidžiantį dokumentą asmuo nepateikia dokumento, patvirtinančio atlyginimo už teisės statyti valstybinėje žemėje sumokėjimą į valstybės biudžetą.

Kitaip tariant, nepakeitęs Žemės įstatymo ir nenustatęs atlyginimo už teisę statyti valstybinėje žemėje dydžio ir jo mokėjimo mechanizmo, Seimas, keisdamas kitą įstatymą, de jure įteisino tokio atlyginimo faktą palikdamas galimybę jo dydį nustatyti Žemės įstatyme. Norėdamas to ar nenorėdamas, Seimas tokiu būdu pasiuntė kelias žinutes visai nekilnojamojo turto rinkai.

Pirmiausia, Statybos įstatymo 27 ir 271 straipsnių pakeitimo įstatymas įsigalioja nuo 2022 m. sausio 1 d. Tai iš esmės reiškia, kad Žemės įstatymo pakeitimo ir įstatymo papildymo įstatymas taip pat nustatys, jog prievolė mokėti atlyginimą už teisę statyti valstybinėje žemėje įsigalios nuo kitų metų sausio 1 d. T. y. Seimas neatsižvelgė į rinkos dalyvių siūlymus numatyti pereinamąjį laikotarpį, arba į tarkime S. Gentvilo pasiūlymą nustatyti įsigaliojimo datą nuo 2022 m. liepos 1 d. taip suteikiant nors kiek laiko rinkai pasiruošti naujojo mokesčio (taip tiksliausia būtų jį vadinti) nustatymui.

Teisingumo dėlei reikia pasakyti, kad minėtuose Statybos įstatymo pakeitimuose nurodoma, jog dokumentus, patvirtinančius atlyginimo už teisę statyti valstybinėje žemėje sumokėjimą statytojas turi pateikti tuomet, „kai šis mokėjimas numatytas Žemės įstatymo 91 straipsnio 3, 4 ir 5 dalyse“. Tačiau priimdamas minėtus Statybos įstatymo pakeitimus Seimas tarsi užbėgo už akių pats sau siųsdamas žinutę, kad Žemės įstatymo pakeitimai, nustatantys atlyginimą už teisę statyti valstybinėje žemėje bus priimti artimiausiu metu. Belieka retorinis klausimas – ar to atlyginimo dydis vis dar yra diskusijos tema, ar visgi dėl jo dydžio jau apsispręsta. Nuojauta sako, kad laukti neliko labai daug, o nekilnojamojo turto rinkos dalyviams bei visai rinkai metas ruoštis naujoms statybos valstybinėje žemėje taisyklėms.  

Kokių pokyčių laukti?

Atlyginimo už statybas valstybinėje žemėje dydis turės įtakos sprendimams priimti. Viena vertus, jei tai bus protingo ir adekvataus dydžio mokestis, laimės visi. Nekilnojamojo turto vystytojai drąsiau imsis šiuo metu stalčiuje gulinčių projektų, atidėtų būtent dėl statybos valstybinėje žemėje rizikos. Tačiau jei atlyginimo dydis išliks toks, koks šiuo metu pasiūlytas Žemės įstatymo pakeitimo ir įstatymo papildymo įstatymo projekte, nemaža dalis teritorijų ir toliau liks apleistomis. Nekilnojamojo turto vystytojams tiesiog neapsimokės imtis ženkliai pabrangusio projekto. Esant įkaitusiai kainų prasme nekilnojamojo turto rinkai, visko perkelti ant pirkėjų pečių vargu ar pavyks.

Apibendrinant, belieka tikėtis sveiku įstatymų leidėju protu priimant galutinį sprendimą dėl Žemės įstatymo pakeitimo kartu tikintis, kad toks sprendimas taps esminių lūžio tašku statybų valstybinėje žemėje istorijoje, o ne dar vienu netinkamu aktualios problemos sprendimu.  

Parengė advokatų kontoros COBALT partneris Artūras Kojala 

Back to top button