LAT pasisakė dėl hipotekos kreditoriaus ir būsto pirkėjo teisių gynimo būdų taikymo
Birželio 19 d. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (LAT) išnagrinėjo bylą, kurioje pirkėjas, pagal preliminariąją būsto pirkimo–pardavimo sutartį finansavęs buto statybą, CK 6.401 straipsnio 6 dalies pagrindu prašė pripažinti jam nuosavybės teisę į šį turtą ir panaikinti hipotekos sandorį, kuriuo jam parduotą butą pardavėjas vėliau įkeitė, o hipotekos kreditorius nesutiko su pastaruoju reikalavimu ir prašė taikyti CK 4.197 straipsnio 6 dalyje įtvirtintą sąžiningo hipotekos kreditoriaus teisių apsaugos taisyklę.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija 2024 m. birželio 19 d. nutartyje, atsižvelgdama į kasacinio teismo praktiką dėl CK 4.197 straipsnio 6 dalies aiškinimo ir taikymo, nurodė, kad hipotekos kreditorius, prašydamas teismo jam palikti hipotekos teisę pagal CK 4.197 straipsnio 6 dalį, turi įrodyti, jog faktiškai nežinojo ir negalėjo žinoti hipotekos sandorio teisinių trūkumų, sudariusių pagrindą tokį sandorį pripažinti negaliojančiu.
Teisėjų kolegija pažymėjo, kad verslo subjektas, kurio pagrindinė veikla susijusi su nekilnojamojo turto plėtotojų konkrečių projektų, be kita ko, daugiabučių statybos, finansavimu, turi žinoti apie pardavėjų šioje verslo srityje įprastai taikomą praktiką, kai butai pardavinėjami iš anksto, t. y. dar neužbaigus statybų, sudarant preliminariąsias pirkimo–pardavimo sutartis su būsto pirkėjais. Todėl tokiais atvejais kreditorius, siekdamas hipoteka užsitikrinti suteiktos paskolos ar kredito grąžinimą, turi pasidomėti ir įsitikinti, ar plėtotojo pasiūlytas įkeisti konkretus nekilnojamasis daiktas – butas, esantis objekte, kurio statybą kreditorius finansuoja, iš tikrųjų nėra parduotas kitiems asmenims. Atsižvelgiant į nurodytos verslo srities ypatumus, hipotekos kreditoriui, siekiančiam pagrįsti savo, kaip daiktinės teisės (hipotekos) įgijėjo, sąžiningumą, tokiais atvejais turi būti keliami aukštesni rūpestingumo ir apdairumo reikalavimai, nes jis finansavimo teisiniuose santykiuose veikia kaip savo srities profesionalas.
Teisėjų kolegija nesutiko su kasacinio skundo argumentais, kad pirkėjas, sudaręs preliminariąją nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį, turi pareigą įregistruoti tokį sandorį, o neįvykdęs šios pareigos, negali remtis šiuo sandoriu prieš trečiuosius asmenis, šiuo atveju ‒ prieš hipotekos kreditorių. Teisėjų kolegijos vertinimu, toks teisės aiškinimas reikštų ne tik tai, kad paneigiamas teisinis reguliavimas, pagal kurį tik į įstatymų nustatyta tvarka suformuotą ir įregistruotą nekilnojamojo turto objektą gali būti registruojamos teisės, bet ir tai, kad iš asmens reikalaujama neįmanomo – įregistruoti teises į objektą, kuris nėra įregistruotas dėl to, kad dar nėra sukurtas.
Teisėjų kolegija taip pat nurodė, kad tam tikrais atvejais, kaip ir šioje byloje, kai gyvenamojo namo ar buto statyba yra finansuojama tiek pirkėjų, sudariusių preliminariąsias pirkimo–pardavimo sutartis, sumokėtomis lėšomis, tiek kreditoriaus suteikta paskola, dėl nesąžiningo pardavėjo veiksmų gali būti pažeisti ir būsto pirkėjų, nedavusių sutikimo įkeisti jų įsigytą turtą, ir hipotekos kreditoriaus, kurio naudai neteisėtai buvo įkeistas jau parduotas turtas, teisės ir teisėti interesai. Esant tokiai situacijai, prioritetas turi būti teikiamas būsto pirkėjo – vartotojo, kuris laikomas silpnesniąja šalimi sutartiniuose santykiuose su verslininku, teisių ir teisėtų lūkesčių apsaugai.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, konstatavęs, kad bylą nagrinėję teismai pagrįstai pripažino negaliojančiu ginčijamą hipotekos sandorį, paliko nepakeistą apeliacinės instancijos teismo nutartį.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo informacija
