LAT: esminis požymis, atskiriantis nuomos ir rangos sutartis, yra sutarties dalykas

Lapkričio 13 d. Lietuvos Aukščiausiajame Teisme išnagrinėta byla, kurioje buvo sprendžiama dėl negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties. Buvo keliamas klausimas, ar negyvenamųjų patalpų nuomos sutartyje įrašytas nuomotojos įsipareigojimas įrengti patalpas teisiškai kvalifikuotinas kaip rangos susitarimas ar kaip nuomos sutarties sąlyga.

Byloje nustatyta, kad nuomotoja išnuomojo įmonėms verslo centro MAGNUM, esančio Kaune, negyvenamąsias patalpas komercinei veiklai vykdyti ir jas įrengė bei pritaikė pagal nuomininkių poreikius. Nuomotoja kreipėsi į teismą ir prašė priteisti iš nuomininkių išlaidų, kurias ji patyrė išnuomotoms patalpoms įrengti, atlyginimą.

Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismai nuomotojos įsipareigojimą įrengti patalpas įvertino taip, kad ši sutarties dalis atitinka rangos sutarčiai įstatymo nustatytus požymius, dėl to teismai šią nuomos sutartį kvalifikavo kaip mišrią nuomos ir rangos sutarčių elementų turinčią sutartį. Teismai atmetė nuomotojos ieškinį, nes patalpų įrengimo rangos darbų sąmatos nuomininkės nepatvirtino, todėl joms nekilo prievolė atlyginti nuomotojos patirtas šių patalpų įrengimo išlaidas.

Išnagrinėjusi bylą Lietuvos Aukščiausiojo Teismo teisėjų kolegija nurodė, kad esminis požymis, atskiriantis nuomos ir rangos sutartis, yra sutarties dalykas. Aukščiausiasis Teismas išaiškino, kad nuomos sutarties dalykas ir tikslas yra daikto perdavimas laikinai valdyti ir naudoti arba tik naudoti. Tuo tarpu rangą (statybos rangą) kvalifikuojantys pagrindiniai požymiai yra: šalių susitarimas dėl rangos dalyko (darbų atlikimo ir darbo rezultato perdavimo užsakovui), kuris yra ir esminė sutarties sąlyga; rangovo veikimas savo rizika ir jo veikimas savarankiškai. Todėl, siekiant kvalifikuoti tarp šalių susiklosčiusius sutartinius santykius kaip mišrius teisinius santykius, turinčius nuomos ir rangos sutarties elementų, turi būti nustatyta, kad šalys susitarė ne tik dėl nuomos sutarties dalyko, bet ir dėl rangos sutarties dalyko.

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas pažymėjo, kad paprastai patalpų nuomotojo tikslas nėra atlikti tam tikrus darbus ir juos perduoti kaip darbų rezultatą. Nuomininko tikslas taip pat yra gauti ne darbų rezultatą, o negyvenamąsias patalpas. Šalys gali susitarti ir kitaip, tačiau tokia valia turi būti aiškiai išreikšta sutartyje. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismai, kvalifikuodami sutartį kaip mišrią, nenustatė būtinojo rangos požymio – susitarimo dėl darbo rezultato kaip savarankiško objekto perdavimo atsakovėms. Todėl teismai netinkamai kvalifikavo sutartį kaip mišrią, turinčią tiek nuomos, tiek rangos sutarčių elementų.

Negyvenamųjų patalpų nuomos sutarčių specifika yra ta, kad šių sutarčių objektu gali būti tiek iš dalies, tiek ir visiškai įrengtos patalpos. Nuomotojas privalo perduoti nuomininkui sutarties sąlygas bei daikto paskirtį atitinkančios būklės daiktą, tad nuo šalių valios priklauso, kokios kokybės daiktas bus perduodamas. Sutarties laisvės principas lemia šalių laisvę susitarti, ar nuomos objektas bus iš dalies įrengtos patalpos, o jas pagal savo poreikius įsirengs pats nuomininkas (arba pasitelkęs trečiuosius asmenis ar net ir patį nuomotoją), ar tai bus visiškai įrengtos ir nuomininko poreikiams galutinai pritaikytos patalpos. Nuomos sutarties šalys, be abejonės, turi teisę aptarti sąlygas ir tvarką, kaip patalpos bus įrengiamos, kam teks tokio įrengimo išlaidos, jei tokio įrengimo išlaidas ar dalį jų turės dengti nuomininkas, kokia tvarka jos bus dengiamos, pvz., kaip vienkartinis mokestis ar kaip periodiškai mokamo nuomos mokesčio dalis, ir kitas su tuo susijusias sąlygas.

Teisėjų kolegija pažymėjo, kad jei kiekviena nuomos sutartis, kurioje yra nustatytos patalpų įrengimo pagal nuomininko poreikius sąlygos, būtų vertinama kaip turinti ir rangos sutarties elementų, nebūtų aišku, kokie skiriamieji požymiai apskritai leidžia atskirti nuomos sutartis nuo mišrių sutarčių. Todėl tokiose situacijose svarbu nustatyti, koks yra sudarytos sutarties tikslas – ar perduoti pagal nuomininko poreikius įrengtą negyvenamąją patalpą laikinai valdyti ir (ar) ja naudotis (nuomos sutarties dalykas), ar perduoti iš dalies įrengtą negyvenamąją patalpą laikinai valdyti ir (ar) ja naudotis (nuomos sutarties dalykas), o vėliau, atlikus statybos rangos darbus, perduoti ir darbų rezultatą (rangos sutarties dalykas). Tam, kad nuomininkas galėtų įsirengti nuomojamas patalpas, jis, visų pirma, jas turi pradėti valdyti ir (ar) naudoti nuomos sutarties pagrindais. 

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas nusprendė, kad, bylą nagrinėjusiems teismams pritaikius ne tas materialiosios teisės normas, galėjo būti netinkamai ištirtos ir įvertintos aplinkybės, turinčios reikšmės teisingam bylos išnagrinėjimui, todėl liko neatskleista bylos esmė. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas perdavė bylą iš naujo nagrinėti pirmosios instancijos teismui.

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo informacija