\u012fstatymo<\/a> (\u012estatymas) pakeitimus, kurie be kita ko yra reik\u0161mingi ir nekilnojamojo turto vystytojams. I\u0161skirtini keli labiausiai \u017eaidimo taisykles kei\u010diantys pakeitimai, kurie neb\u016btinai pagerins s\u0105lygas subalansuotai ir darniai nekilnojamojo turto pl\u0117trai.<\/p>\nPakeitus \u012estatymo 17 straipsn\u012f, taip pat ir 20 straipsn\u012f, detaliuosius tapo privaloma rengti tuomet, kai urbanizuotose ar urbanizuojamose teritorijose numatomas teritorijos vystymas, o numatomiems sprendiniams nepakanka esamos ir (ar) suprojektuotos in\u017einerin\u0117s ir (ar) socialin\u0117s savivaldyb\u0117s infrastrukt\u016bros ir j\u0105 reikia planuoti (17 str. 1 d. 1 p.). Iki tokio \u012estatymo pakeitimo, poreikio rengti detaliuosius planus nebuvo ir teritorijos vystymas buvo planuojamas remiantis bendrojo teritorij\u0173 planavimo dokumentais bei techninio projekto derinimo metu. Toks pakeitimas nekilnojamojo turto vystym\u0105 ir pl\u0117tr\u0105 galimai paveiks keliais aspektais.<\/p>\n
Pirmiausia, nesuklysime pasak\u0119, kad in\u017einerin\u0117s ir (ar) socialin\u0117s infrastrukt\u016bros stoka yra absoliu\u010diai da\u017enas rei\u0161kinys urbanizuotose ar urbanizuojamose teritorijose. Kiekvienas nekilnojamojo turto vystytojas, prie\u0161 planuodamas objekt\u0105, \u012fvertina tikimyb\u0119, kad gav\u0119s s\u0105lygas projektui rengti, jose ras \u012fpareigojim\u0173 skirti dal\u012f investicij\u0173 sankry\u017eai \u012frengti, \u0161aligatviams nutiesti ar kitiems in\u017einerin\u0117s ir(ar) socialin\u0117s infrastrukt\u016bros objektams \u012frengti.<\/p>\n
Tarkime Pilait\u0117s prospektas Vilniaus mieste. Greta jo \u0161iuo metu vyksta aktyvi prekybos, gyvenamosios paskirties objekt\u0173 pl\u0117tra. Akivaizdu (ir nat\u016bralu), kad tokiems objektams pl\u0117toti ten ne visuomet yra pakankama in\u017einerin\u0117 ir(ar) socialin\u0117 infrastrukt\u016bra. Labiau \u012fprastai ji sukuriama bendradarbiaujant verslo subjektams ir savivaldybei ar jos \u012fmon\u0117ms.<\/p>\n
Ta\u010diau iki \u0161iol tokiai infrastrukt\u016brai planuoti ir \u012frengti nebuvo b\u016btina rengti detali\u0173j\u0173 plan\u0173, o jos \u012frengimas bus sprend\u017eiamas, kaip min\u0117ta, techninio projekto rengimo\/derinimo metu. Remiantis dabartine \u012estatymo redakcija, planuojant, tarkime, daugiabu\u010di\u0173 nam\u0173 kvartal\u0105, bus b\u016btina rengti detal\u0173j\u012f plan\u0105, nes tokiam kvartalui reikalinga projektuoti ir \u012frengti vietos reik\u0161m\u0117s kelius, tiesti \u0161ilumos tras\u0105 ar pasirinkti kit\u0105 \u0161ilumos \u0161altin\u012f. Taigi, tai neabejotinai yra papildomas barjeras verslui \u2013 jei iki \u0161iol tokiai situacijai esant buvo galima tiesiog parengti technin\u012f projekt\u0105 remiantis bendrojo teritorij\u0173 planavimo dokumento sprendiniais ir savivaldyb\u0117s suteiktomis s\u0105lygomis, \u012fsigaliojus \u012estatymui bus b\u016btina ruo\u0161ti, derinti detal\u0173j\u012f plan\u0105. Detaliojo plano rengimo ir derinimo terminai \u2013 tai papildomos laiko s\u0105naudos, kurios neabejotina ilgins nekilnojamojo turto objekto \u012fgyvendinimo cikl\u0105.<\/p>\n
Kyla retorinis klausimas \u2013 ar negr\u012f\u017etame 7 ir daugiau met\u0173 atgal, kuomet detalieji planai ir nesibaigiantys j\u0173 derinimai buvo tap\u0119 ryk\u0161te verslo pl\u0117trai? Juk kaip tik siekiant sudaryti palankesnes s\u0105lygas tokiai pl\u0117trai, siekiant \u0161alinti nereikalingas biurokratines kli\u016btis ir buvo priimti 2014 m. \u012estatymo pakeitimai, sudar\u0119 galimyb\u0119 \u012fgyvendinti projektus nerengiant detali\u0173j\u0173 plan\u0173, o remiantis bendrojo teritorij\u0173 planavimo dokument\u0173 sprendiniais. Pakeitus \u012estatym\u0105 ir vadovaujantis dabartine jo redakcija (jei ji \u012fsigalios), sukuriamas (o veikiau gr\u0105\u017einamas) tas pats barjeras \u2013 detalusis planas, kuris, vertinant \u012estatymo 17 straipsnio ir kit\u0173 norm\u0173 redakcij\u0105, tur\u0117s b\u016bti rengiamas da\u017enais atvejais. Kaip tai paveiks nekilnojamojo turto vystymo versl\u0105 parodys praktika.<\/p>\n
Terminas vie\u0161ajam interesui ginti yra kitas reik\u0161mingas pakeitimas. Pakeitus \u012estatymo 49 str. 6 d. nuostatas, terminas visuomen\u0117s interes\u0105 ginantiems subjektams pareik\u0161ti reikalavimus d\u0117l patvirtinto teritorij\u0173 planavimo dokumento formaliai prat\u0119stas nuo 2 met\u0173, iki 5 met\u0173. Tiesa, \u0161is terminas skai\u010diuojamas nuo patvirtinto teritorij\u0173 planavimo dokumento \u012fsigaliojimo dienos, o iki \u0161iol galiojusi \u012estatymo redakcija numat\u0117 dviej\u0173 met\u0173 termin\u0105, skai\u010diuotin\u0105 nuo statyb\u0105 leid\u017eian\u010dio dokumento i\u0161davimo dienos.<\/p>\n
Visuomen\u0117s interesas be abejon\u0117s yra reik\u0161mingas teritorij\u0173 planavimo procese ir turi b\u016bti ginamas. Ta\u010diau kita vertus, stebint i\u0161 \u0161alies vie\u0161ai vykstan\u010dius procesus, o kartu ir atstovaujant klientams, norisi atkreipti d\u0117mes\u012f \u012f kelis svarbius aspektus.<\/p>\n
Pirmiausia, yra labai svarbu u\u017etikrinti, kad visuomen\u0117s intereso gynimo institutas neb\u016bt\u0173 naudojamas siauriems suinteresuotos grup\u0117s (nepagr\u012fsti gretimybi\u0173 ar toki\u0173 suinteresuot\u0173 grupi\u0173 kaip bendruomen\u0117s reikalavimai ir pan.) poreikiams tenkinti. B\u016btina u\u017etikrinti, kad tai netapt\u0173 instrument\u0173 tarpusavio santyki\u0173 ai\u0161kinimosi procese.<\/p>\n
Antra, retorinis klausimas \u2013 ar penkeri metai ne per ilgas terminas? Nekilnojamojo turto objektas, priklausomai nuo jo sud\u0117tingumo ir apim\u010di\u0173, potencialiai gali b\u016bti baigtas pl\u0117toti per 16 \u2013 24 m\u0117nesius nuo projektavimo prad\u017eios ir iki jo statybos u\u017ebaigimo. Tod\u0117l iki \u0161iol galioj\u0119s 24 m\u0117nesi\u0173 terminas tarsi logi\u0161kai atliep\u0117 \u0161\u012f nekilnojamojo turto vystymo cikl\u0105. \u012egyvendin\u0119s nekilnojamojo turto projekt\u0105, vystytojas neretai parduoda j\u012f investuotojui ir imasi kit\u0173 projekt\u0173. Taigi, min\u0117tas dviej\u0173 met\u0173 terminas kartu ir leido vystytojui pagr\u012fstai tik\u0117tis, kad jam pasibaigus klausim\u0173 d\u0117l teritorij\u0173 planavimo dokumento galiojimo nekilt\u0173.<\/p>\n
Penkeri\u0173 met\u0173 terminas reik\u0161ti reikalavimams d\u0117l patvirtint\u0173 teritorij\u0173 planavimo dokument\u0173 ar j\u0173 sprendini\u0173 ar akt\u0173 gin\u010dijimo palieka klausim\u0173. \u012esivaizduokime, kad nekilnojamojo turto pl\u0117tros projektas \u012fgyvendintas \u2013 parengtas, laikantis vis\u0173 proced\u016br\u0173 ir reikalavim\u0173 patvirtintas detalusis planas, gautas statyb\u0105 leid\u017eiantis dokumentas, pastatas pastatytas, gautas statybos u\u017ebaigimo aktas, turtas tvarkingai registruotas vie\u0161ajame registre, pastatas prad\u0117tas eksploatuoti \u2013 perduotas nuomininkui, kuris jau \u012fsik\u016br\u0117 ir naudojasi turtu. Galiausiai turtas parduotas investuotojui. Taigi, nekilnojamojo turto vystymo ciklas baigtas.<\/p>\n
Tuomet, pra\u0117jus keturiems metams ir \u012fvykus visiems \u0161iems procesams, inicijuojamas administracijos direktoriaus \u012fsakymo, kuriuo patvirtintas detalusis planas, gin\u010dijimas ginant visuomen\u0117s interes\u0105. Pirmiausia kyla retorinis klausimas \u2013 kaip bus u\u017etikrintas galimo palankaus teismo sprendimo \u012fgyvendinimas ir keli\u0173 asmen\u0173 (nuomininko, investuotojo ir kt.) teis\u0117tus interesus toks sprendimas gal\u0117s paliesti. Nema\u017eiau svarbus yra antrasis aspektas \u2013 teis\u0117ti nekilnojamojo turto vystytojo ir investuotojo l\u016bkes\u010diai, kad \u012fgyvendinus projekt\u0105, u\u017ebaigus jo statybas ir gavus visus tai patvirtinan\u010dius dokumentus, bus sukurtas ai\u0161kus teisinis apibr\u0117\u017etumas, kad joki\u0173 galimybi\u0173 inicijuoti kokius nors procesus n\u0117ra. Deja, ta\u010diau pakeitus \u012estatym\u0105, \u0161i galimyb\u0117 i\u0161lieka dar gana ilg\u0105 laik\u0105 ir tiek nekilnojamojo turto vystytojai, tiek investuotojai tur\u0117s tai \u012fvertinti prie\u0161 priimdami sprendimus.<\/p>\n
Atskiro aptarimo reikalaut\u0173 ir dar viena \u012estatymo naujov\u0117, susijusi su pagrindin\u0117s \u017eem\u0117s naudojimo paskirties ar naudojimo b\u016bdo keitimu (\u012estatymo 20 str. 2 d. 2 p. pakeitimas). Sutinkamai su nauja \u0161ios nuostatos redakcija, pagrindin\u0117 \u017eem\u0117s naudojimo paskirtis ir\/ar naudojimo b\u016bdas kei\u010diami Vyriausyb\u0117s nustatyta tvarka tame tarpe ir \u012fvertinus gautus visuomen\u0117s pasi\u016blymus ir atsi\u017evelgus \u012f gamtin\u012f ir kult\u016brin\u012f kra\u0161tovaizd\u012f, vie\u0161\u0105sias erdves ir j\u0173 poreik\u012f, vykdom\u0105 ar suplanuot\u0105 veikl\u0105 ir kt. \u017dem\u0117s sklypo paskirties ir\/ar naudojimo b\u016bdo keitimas, kuomet tokia galimyb\u0117 numatyta teritorij\u0173 planavimo dokumentuose, \u012fprastai yra (tur\u0117t\u0173 b\u016bti) formali ir paprasta administracin\u0117 proced\u016bra, pasibaigianti administraciniu sprendimu pakeisti paskirt\u012f ar b\u016bd\u0105. Kaip rodo praktika, deja, jau dabar \u0161i proced\u016bra ne visuomet vyksta skland\u017eiai ir apauga neretai papildomais administracini\u0173 subjekt\u0173 reikalavimais ir klausimais. Pakeitus \u012estatym\u0105, mano vertinimu, sukuriamas dar didesnis neapibr\u0117\u017etumas.<\/p>\n
Pirmiausia, kaip matyti i\u0161 straipsnio redakcijos, tur\u0117s b\u016bti \u012fvertinami visuomen\u0117s pasi\u016blymai. Deja, \u012estatymas nedetalizuoja kaip pateikti visuomen\u0117s pasi\u016blymai tur\u0117s b\u016bti vertinami ir kas yra toji visuomen\u0117. V\u0117lgi retorinis klausimas \u2013 jei Vilniaus miesto Bendrojo plano sprendiniai leid\u017eia konkre\u010dioje vietoje vystyti prekybos paskirties objekto pl\u0117tr\u0105 ir \u017eem\u0117s sklypo savininkas kreipiasi \u012f Vilniaus miesto savivaldyb\u0117s administracij\u0105 teikdamas pra\u0161ym\u0105 paskirt\u012f pakeisti, o greta esanti bendruomen\u0117 su tuo nesutinka, kaip elgsis savivaldyb\u0117?<\/p>\n
Toks pats retorinis klausimas yra ir d\u0117l \u201evie\u0161\u0173j\u0173 erdvi\u0173 ir j\u0173 poreikio\u201c. Tokia \u012estatymo nuostata tarsi \u012fpareigoja savivaldyb\u0119 prie\u0161 priimant paprast\u0105 sprendim\u0105 pakeisti \u017eem\u0117s sklypo paskirt\u012f ar naudojimo b\u016bd\u0105, atlikti papildom\u0105 vertinim\u0105, konsultuotis su visuomene, nors toks b\u016bdo ar paskirties pakeitimas tarsi ir galimas.<\/p>\n
\u017dinoma, nieko blogo vertinti vie\u0161\u0173j\u0173 erdvi\u0173 poreik\u012f, esam\u0105 ar planuojam\u0105 in\u017einerin\u0119 ar socialin\u0119 infrastrukt\u016br\u0105 ar galiausiai \u2013 konsultuoti su visuomene. Ta\u010diau nekilnojamojo turto vystytojams, kasdien susiduriantiems su paskirties ar naudojimo b\u016bdo keitimu (ir tai yra visi\u0161kai \u012fprasta nekilnojamojo turto vystymo proced\u016bra) bei j\u0173 patar\u0117jams tikrai sukels abejoni\u0173, ar \u0161ie papildomi \u012estatyme u\u017eprogramuoti barjerai ar saugikliai nesukurs papildom\u0173 biurokratini\u0173 kli\u016b\u010di\u0173, ar nepaliks per daug erdv\u0117s interpretacijoms ir taip dar labiau neapsunkins ir taip pastaruoju metu nelengvo \u201ekovidinio\u201c gyvenimo.<\/p>\n
Projekt\u0105 vertina ir analizuoja bei komentuoja ekspertai. Ta\u010diau, kaip da\u017eniausiai ir b\u016bna, jo naud\u0105 ir galutin\u012f poveik\u012f \u012fvertins tik praktika.<\/p>\n
Tekst\u0105 pareng\u0117 advokat\u0173 kontoros Cobalt partneris, advokatas Art\u016bras Kojala<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"Neverta tu\u0161\u010dia\u017eod\u017eiauti teigiant, kad darnus nekilnojamojo turto planavimas yra svarbus ir reik\u0161mingas efektyviai verslo pl\u0117trai. Nema\u017eiau svarbu yra tai, kad teritorij\u0173 planavimo normos leist\u0173 greitai ir efektyviai inicijuoti bei vystyti nekilnojamojo turto projektus, neb\u016bt\u0173 sukuriami dirbtiniai barjerai, reikalaujantys brangaus laiko s\u0105naud\u0173. Balansas tarp teritorij\u0173 planavimo norm\u0173, turin\u010di\u0173 u\u017etikrinti tvari\u0105 miest\u0173 bei neurbanizuot\u0173 teritorij\u0173 pl\u0117tr\u0105 ir …<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":27881,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"episode_type":"","audio_file":"","duration":"","filesize":"","date_recorded":"","explicit":"","block":"","filesize_raw":""},"categories":[27],"tags":[198,1970,2061],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.teise.pro\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/27880"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.teise.pro\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.teise.pro\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.teise.pro\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.teise.pro\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=27880"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.teise.pro\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/27880\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":27882,"href":"https:\/\/www.teise.pro\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/27880\/revisions\/27882"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.teise.pro\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/27881"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.teise.pro\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=27880"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.teise.pro\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=27880"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.teise.pro\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=27880"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}