LAT išnagrinėta byla dėl tarpininkavimo sutarties rezultato teikiant nekilnojamojo turto agento paslaugas

Gruodžio 15 d. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas išnagrinėjo bylą, kurioje buvo sprendžiama dėl atlygintinų paslaugų (tarpininkavimo perkant ir parduodant nekilnojamąjį turtą) teikimo sutarties aiškinimo.

Nekilnojamojo turto agentė (ieškovė) prašė priteisti iš pirkėjos (atsakovės) skolą ir palūkanas. Nekilnojamojo turto agentė nurodė, kad vykdydama tarpininkavimo sutartį surado ir pasiūlė pirkėjai įsigyti nekilnojamąjį turtą, dėl kurio įsigijimo pirkėja su turto pardavėja sudarė preliminariąją turto pirkimo–pardavimo sutartį. Kadangi tarpininkavimo sutartimi šalys susitarė, kad užmokestis mokamas sėkmės atveju po avansinės (preliminariosios) sutarties sudarymo, nekilnojamojo turto agentė reikalavo, kad pirkėja sumokėtų sutartyje nustatytą užmokestį, taip pat ir palūkanas.

Pirmosios instancijos teismas ieškinį tenkino. Teismas padarė išvadą, kad nekilnojamojo turto agentė pasiekė tarpininkavimo sutarties rezultatą – pirkėja pasirašė preliminariąją turto pirkimo–pardavimo sutartį, todėl privalo atsiskaityti su nekilnojamojo turto agente. Apeliacinės instancijos teismas panaikino pirmosios instancijos teismo sprendimą ir priėmė naują sprendimą – ieškinį atmetė. Teismas pažymėjo, kad nagrinėjamu atveju preliminariosios sutarties sudarymas negali būti vertinamas kaip sėkmės atvejis. Preliminariosios sutarties nutraukimas pagrindžia tai, kad tarpininkavimo sutarties rezultatas nepasiektas. Tarpininkavimo sutartis būtų įvykdyta, t. y. pasiektas rezultatas, jeigu atsakovė būtų įsigijusi patalpas.

Pateiktame kasaciniame skunde ieškovė kėlė klausimą dėl tarpininkavimo sutarties rezultato, teigdama, kad apeliacinės instancijos teismas nepagrįstai suformulavo taisyklę, pagal kurią preliminariosios sutarties sudarymas negali būti laikomas sėkmės atveju, už kurį mokamas atlyginimas.

Išnagrinėjęs bylą Lietuvos Aukščiausiasis Teismas nurodė, kad šalių sudaryta atlygintinų tarpininkavimo paslaugų teikimo sutartimi atsakovė siekė įsigyti turtą – patalpas, atitinkančias  konkrečius reikalavimus, kurie nekilnojamojo turto agentei buvo žinomi ir suprantami, o nekilnojamojo turto agentė įsipareigojo tokį turtą surasti, pasiūlyti įsigyti ir už šias paslaugas gauti nustatyto dydžio atlyginimą. Taip pat byloje nustatyta, kad nekilnojamojo turto agentės surastos patalpos neatitiko pirkėjos reikalavimų, o pardavėja, su atsakove sudariusi preliminariąją sutartį, nerado galimybės šių reikalavimų įgyvendinti, todėl preliminarioji sutartis buvo nutraukta ir pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta. Tai reiškia, kad tikslas, kurio sutartimi siekė pirkėja – surasti ir įsigyti konkrečius reikalavimus atitinkantį nekilnojamąjį turtą, nebuvo pasiektas dėl to, kad nekilnojamojo turto agentės pasiūlytas turtas neatitiko nurodytų reikalavimų.

Teisėjų kolegija taip pat pažymėjo, kad apeliacinės instancijos teismas aiškino konkrečios šalių sudarytos tarpininkavimo paslaugų sutarties nuostatas, dėl kurių kilo ginčas, ir tai darė ne tik vertindamas šios sutarties sąlygų turinį, bet ir atsižvelgdamas į tikruosius šalių ketinimus, sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę ir tikslą, jos sudarymo aplinkybes, šalių derybų dėl sutarties sudarymo eigą, šalių elgesį po sutarties sudarymo. Teismas sutarties rezultato sampratą pateikė šiuo konkrečiu atveju, nustatęs konkrečias sutarties sąlygas bei jos sudarymo aplinkybes, bet nenustatė, koks atvejis apskritai gali būti laikomas sėkmės atveju (suteiktų tarpininkavimo paslaugų rezultatu), o koks – ne.

Teisėjų kolegija nurodė, kad bylą išnagrinėjęs apeliacinės instancijos teismas tinkamai taikė ir aiškino materialiosios teisės normas, reglamentuojančias atlygintinų paslaugų sutartis bei nustatančias sutarčių aiškinimo taisykles, nenukrypo nuo kasacinio teismo praktikos, todėl apeliacinės instancijos teismo sprendimą paliko nepakeistą.

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo informacija