K. Žičkus. COVID-19 viruso įtaka nekilnojamojo turto nuomos sutarčių vykdymui. Ar nuomininkai turi teisę prašyti keisti sutarčių sąlygas?

COVID-19 virusas įnešė nemažai sumaišties į komercinio nekilnojamojo turto rinką, o labiausiai palietė būtent nuomos sektorių.

2020 m. kovo 14 d. nutarimu Nr. 207 Vyriausybė visoje Lietuvos Respublikos teritorijoje paskelbė karantiną ir patvirtino atitinkamą karantino režimą. Šiuo nutarimu, be kita ko, buvo uždrausta įvairi ūkinė-komercinė veikla, pavyzdžiui, viešojo maitinimo įstaigų, restoranų, kavinių, barų, naktinių klubų ir kitų pasilinksminimo vietų, parduotuvių, prekybos ir (arba) pramogų centrų veikla, išskyrus tam tikras išimtis. Ko gero, nesuklysiu teigdamas, jog dauguma tokia veikla besiverčiančių subjektų ją vykdo nuomojamose patalpose. Vadinasi, yra sudarę nekilnojamojo turto nuomos sutartis ir pagal jas turi pareigą mokėti nuomos mokestį. Ko gero, taip pat nesuklysiu teigdamas, jog dauguma uždrausta veikla besiverčiančių subjektų iki 2020 m. kovo 30 d., o galbūt ir ilgiau, jei Vyriausybė pratęs karantino galiojimą, bus priversti visiškai sustabdyti veiklą ir negeneruos iš jos jokių pajamų. Bet nuomos mokestį ir toliau privalės mokėti.

Natūraliai kyla klausimas, ar nuomininkai, nebegalėdami laiku ir tinkamai vykdyti sutartinių įsipareigojimų, turi kokių nors teisinių priemonių, kuriomis galėtų apginti savo teises ir interesus. 

Visų pirma, esu įsitikinęs, kad susiklosčiusioje situacijoje nuomininkai negali remtis nenugalima jėga (force majeure) (CK 6.212, 6.253 str.) ir (ar) valstybės veiksmais (CK 6.253 str.). Šie institutai nesuteikia pagrindo nuomininkams nemokėti nuomos mokesčio ir neatleidžia jų nuo atsakomybės už šios prievolės nevykdymą.

Tačiau esu linkęs manyti, jog nuomininkai gali pasinaudoti sutartinių įsipareigojimų vykdymo pasikeitus aplinkybėms (rebus sic stantibus) (CK 6.204 str.) institutu.

Pagal CK 6.204 str. 1 d., jeigu įvykdyti sutartį vienai šaliai tampa sudėtingiau negu kitai šaliai, ši šalis privalo vykdyti sutartį atsižvelgiant į kitose šio straipsnio dalyse nustatytą tvarką.

Remiantis CK 6.204 str. 2 d., sutarties vykdymo suvaržymu laikomos aplinkybės, kurios iš esmės pakeičia sutartinių prievolių pusiausvyrą, t. y. arba iš esmės padidėja įvykdymo kaina, arba iš esmės sumažėja gaunamas įvykdymas, jeigu: (i) tos aplinkybės atsiranda arba nukentėjusiai šaliai tampa žinomos po sutarties sudarymo; (ii) tų aplinkybių nukentėjusi šalis sutarties sudarymo metu negalėjo protingai numatyti; (iii) tų aplinkybių nukentėjusi šalis negali kontroliuoti; (iv) nukentėjusi šalis nebuvo prisiėmusi tų aplinkybių atsiradimo rizikos.

CK 6.204 str. 3 d. numatyta, jog, kai sutarties įvykdymas sudėtingesnis, nukentėjusi sutarties šalis turi teisę kreiptis į kitą šalį prašydama sutartį pakeisti. Šis prašymas turi būti pagrįstas ir pareikštas tuoj pat po sutarties įvykdymo suvaržymo. Atkreiptinas dėmesys, jog kreipimasis dėl sutarties pakeitimo savaime nesuteikia nukentėjusiai šaliai teisės sustabdyti sutarties vykdymą. Jeigu per protingą terminą šalys nesutaria dėl sutarties pakeitimo, tai abi turi teisę kreiptis į teismą. Teismas gali arba nutraukti sutartį ir nustatyti sutarties nutraukimo datą bei sąlygas, arba pakeisti sutarties sąlygas, kad būtų atkurta šalių sutartinių prievolių pusiausvyra.

Atsižvelgiant į galiojantį teisinį reglamentavimą, manau, jog nekilnojamojo turto nuomos sutarčių vykdymas dėl COVID-19 situacijos tam tikram nuomininkų ratui šią dieną galėtų būti suvaržytas taip, kad sudarytų pagrindą pasiremti CK 6.204 str. įtvirtintu rebus sic stantibus principu. Žemiau pabandysiu išsamiai ir argumentuotai pagrįsti tokią savo nuomonę.

Vyriausybei paskelbus šalyje karantiną ir pritaikius atitinkamus draudimus (ribojimus), kai kurių nuomininkų verslas buvo „suparalyžiuotas“. Dėl netektos arba iš esmės apribotos galimybės nuomojamose patalpose vykdyti atitinkamą ūkinę-komercinę veiklą bei gauti iš jos pajamas šiems nuomininkams neabejotinai yra tapę sudėtingiau vykdyti ir pagal nuomos sutartis prisiimtus įsipareigojimus. Todėl ši situacija, nulemta koronaviruso pandemijos ir jos plitimo prevencijos tikslu įvesto karantino, galėtų būti pripažinta sutarties vykdymo suvaržymu, iš esmės pakeičiančiu sutartinių prievolių pusiausvyrą. Nors karantino režimo priemonės yra taikomos atitinkamų sektorių veiklai, o ne nekilnojamajam turtui (jo valdymui ir naudojimui), tačiau daugelyje nekilnojamojo turto nuomos sutarčių yra įtvirtinta sąlyga, jog nuomojamos patalpos gali ir turi būti naudojamos tik pagal konkrečią paskirtį, konkrečiai veiklai ir (ar) konkrečiam tikslui. Todėl yra pakankamas pagrindas teigti, jog tokias patalpas besinuomojantiems, tačiau veiklos jose negalintiems vykdyti ir pajamų negeneruojantiems nuomininkams iš esmės sumažėja iš nuomos sutarčių gaunamas įvykdymas.

Jei nekilnojamojo turto nuomos sutartis buvo sudaryta iki COVID-19 viruso protrūkio, kurio joks nuomininkas sutarties sudarymo metu negalėjo protingai numatyti ir kurio, savaime suprantama, negali kontroliuoti, ir, jei nuomininkas nebuvo prisiėmęs tokios aplinkybės atsiradimo rizikos (ko gero, tikrai ne kiekvienas nuomininkas pagal sutartį bus prisiėmęs pandemijos padarinių riziką), tai faktiškai yra tenkinamos visos CK 6.204 str. taikymui būtinos sąlygos.

Kitaip tariant, esant aukščiau aprašytam sutartinių prievolių pusiausvyros pasikeitimui, nuomininkai įgyja teisę kreiptis į nuomotojus dėl sutarčių sąlygų pakeitimo, pavyzdžiui, nuomos mokesčio dydžio sumažinimo, jo mokėjimo atidėjimo ar išdėstymo ir pan.

O kaip gi dėl nuomotojų teisių apsaugos atkuriant sutartinių prievolių pusiausvyrą? Tikėtina, jog COVID-19 virusas turi poveikį ne tik nuomininkų, bet ir nuomotojų interesams – pastarųjų finansinė padėtis taip pat galimai yra pablogėjusi. Ar dėl nekilnojamojo turto nuomos sutarčių sąlygų pakeitimo iš esmės nesumažėtų jų gaunamas įvykdymas? Manau, kad ne.

Jeigu šią dieną nuomotojui tektų išnuomoti, tarkime, baro ar naktinio klubo patalpas, tai yra labai realu, kad jis ne tik negautų tokio nuomos mokesčio, kokį gauna pagal šią dieną vykdomą sutartį, bet apskritai nesugebėtų išnuomoti tokių patalpų, nes rinkoje niekas nebūtų suinteresuotas nuomotis patalpas, kuriose negalima vykdyti tos veiklos, kuriai jos pritaikytos. Taigi, tokių ir panašių patalpų nuomos kainos sumažinimas, mano įsitikinimu, nesąlygotų nuomininko gaunamo įvykdymo sumažėjimo.

Vis dėlto, pasikeitusių aplinkybių našta turi būti paskirstoma abiem sutarties šalims, o ne tekti tik vienai iš jų. Todėl nuomininko prašymas, pavyzdžiui, kuriam laikui visiškai atleisti jį nuo pareigos mokėti nuomos mokestį jau reikštų ne šalių sutartinių prievolių pusiausvyros atkūrimą, bet nuomotojo interesų pažeidimą, nes tokiu atveju pats nuomotojas gautų iš esmės sumažėjusį įvykdymą. Suprantama (natūralu), kad daugelis nuomotojų taipogi yra prisiėmę ir privalo vykdyti atitinkamus finansinius įsipareigojimus tretiesiems asmenims, pavyzdžiui, mokėti įmokas kredito įstaigoms, mokėti darbo užmokestį darbuotojams, apmokėti už suteiktas komunalines paslaugas ir pan.

Nors pastaruoju metu visame pasaulyje itin sparčiai plintantis COVID-19 virusas ir 2008 m. pasaulio, kartu ir Lietuvos, ekonomiką ištikusi krizė nėra tapačios aplinkybės, bet CK 6.204 str. aiškinimo ir taikymo kontekste šias aplinkybes drįsčiau palyginti (sugretinti). Atsigręžus į praeitį ir peržvelgus krizinio laikotarpio kasacinio teismo praktiką bylose dėl nekilnojamojo turto nuomos sutarties sąlygų pakeitimo ir sutartinių prievolių pusiausvyros atkūrimo, matyti, jog ne vienam nuomininkui pavyko sėkmingai pasinaudoti aptariamu teisiniu instrumentu.

Pavyzdžiui, LAT 2011 m. gegužės 31 d. nutartimi išnagrinėtoje c. b. Nr. 3K-3-265/2011 buvo nuspręsta, kad nuomininkas, kuris nuomojamose patalpose teikė viešbučio paslaugas, dėl ekonominės krizės (konkrečiai dėl sumažėjusio svečių skaičiaus ir apgyvendinimo kainų) sumažėjus šių paslaugų pelningumui ir, be kita ko, padidėjus veiklos sąnaudoms (konkrečiai išaugus pridėtinės vertės mokesčiui ir padidėjus mokesčiams už elektrą, šildymą ir pan.) turėjo pagrindą remtis CK 6.204 str. – nuomininko pagal sutartį mokėtas nuomos mokesčio dydis buvo sumažintas. Šioje byloje teismai nustatė, jog atsiradus pirmiau nurodytoms aplinkybėms ir sutartyje nustatytai kainai apskritai nebeatitinkant rinkos kainos, nuomininkas gauna nuomos kainos neatitinkančias patalpas, kas reiškia, jog yra iš esmės sumažėjęs jo gaunamas įvykdymas. Spręsdami, ar pakeitus sutarties kainą (ją sumažinus) nesumažės nuomotojo gaunamas įvykdymas, teismai konstatavo, jog akivaizdu, kad iš patalpų nuomos jis gaus mažiau pajamų nei iki tol, tačiau esamomis rinkos sąlygomis sudaręs kitą sutartį negautų daugiau pajamų nei ta kaina, iki kurios buvo sumažintas ginčo sutartyje šalių sulygto nuomos mokesčio dydis.

LAT 2012 m. balandžio 10 d. nutartimi išnagrinėtoje c. b. Nr. 3K-3-150/2012 buvo nuspręsta, jog nuomininkas, kuris nuomojamose patalpose vertėsi vaistinės veikla ir kurio pajamos dėl ekonominės krizės iš tokios veiklos labai sumažėjo (be kita ko, nustačius, jog ženkliai sumažėjo ir pačių patalpų nuomos rinkos kaina), taip pat turėjo pagrindą remtis CK 6.204 str. Šioje byloje iš esmės buvo vadovautasi aukščiau paminėtoje byloje pateiktais išaiškinimais.

Ką būtina žinoti nuomininkams, siekiantiems pasinaudoti sutartinių įsipareigojimų vykdymo pasikeitus aplinkybėms (rebus sic stantibus) institutu?

1. Nuomininkas, negalėdamas tinkamai vykdyti sutarties pasikeitus aplinkybėms, privalo kuo greičiau (per kiek įmanoma trumpesnį laiką) kreiptis į nuomotoją su prašymu pakeisti sutarties sąlygas, pavyzdžiui, laikinai sumažinti nuomos mokesčio dydį, atidėti nuomos mokesčio ar jo dalies sumokėjimą ir pan.
2. Inicijuodamas sutarties sąlygų pakeitimą nuomininkas turėtų pateikti nuomotojui įrodymus, pagrindžiančius, kaip atitinkamos aplinkybės iš esmės pakeitė šalių sutartinių prievolių pusiausvyrą, taip pat konkrečius pasiūlymus, kokios sutarties sąlygos ir kaip galėtų būti keičiamos.
3. Sutarties vykdymo pasunkėjimas neatleidžia nuomininko nuo pareigos ją vykdyti, inter aliasavaime nesuteikia teisės sustabdyti nuomos mokesčio mokėjimą. Tai reiškia, jog net ir atsiradus esminiam sutarties vykdymo suvaržymui nuomininkas turi dėti visas įmanomas pastangas ir toliau mokėti nuomos mokestį ar bent dalį jo.
4. Nuomotojas, gavęs nuomininko prašymą pakeisti sutarties sąlygas ir (ar) derėtis dėl jų pakeitimo, turėtų nedelsdamas ir adekvačiai į jį sureaguoti (atsakyti).
5. Formalus (lakoniškas) neigiamas nuomotojo atsakymas, iš esmės nesvarstant jokių galimybių, kaip būtų galima sušvelninti dėl sutarties vykdymo suvaržymo nuomininkui atsiradusius neigiamus padarinius, ir paliekant jam visą pasikeitusių aplinkybių atsiradimo riziką, gali būti pripažintas neatitinkančiu bendradarbiavimo ir kooperavimosi principų.
6. Nuomininkas, gavęs neigiamą nuomotojo atsakymą, privalo operatyviai kreiptis į teismą su ieškiniu dėl sutarties sąlygų pakeitimo arba sutarties nutraukimo. Priešingu atveju, tikėtina, kad nuomininkui teks tokio delsimo (neveikimo) rizika ir su tuo susijusios neigiamos pasekmės. Pavyzdžiui, nuomotojas per tą laiką gali pagrįstai ir teisėtai vienašališkai nutraukti sutartį dėl nuomininko kaltės.
7. Nuomotojas, nors ir būdamas linkęs pakeisti sutarties sąlygas, pavyzdžiui, laikinai sumažinti nuomos mokesčio dydį, galėtų pareikalauti iš nuomininko pateikti atitinkamą užtikrinimą, kad jis bus pajėgus mokėti tą sumažintą nuomos mokestį. Priešingu atveju nuomotojas greičiausiai turėtų pagrindą atsisakyti pakeisti sutartį net ir egzistuojant esminiam jos vykdymo suvaržymui.

Atkreipiu dėmesį, jog aukščiau pateiktos įžvalgos yra bendro pobūdžio, kas reiškia, jog kiekviena konkreti faktinė situacija turėtų būti vertinama individualiai.

Kęstas Žičkus yra advokatų profesinės bendrijos JUREX asocijuotas partneris, advokatas