LAT: antstolis neturi teisės sutarties šalių vardu, priverstinai parduodamas nekilnojamąjį turtą, susitarti dėl pirkėjo teisės į skolininkui priklausantį žemės sklypą
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo (LAT) Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija gegužės 9 dieną priėmė nutartį dėl vykdymo procese sudarytų aktų santykio su bendrosiomis nekilnojamojo turto perleidimo sąlygomis. Be turto pardavimo iš varžytynių, galimos tokios (specialios) priverstinio turto realizavimo formos kaip turto pardavimas skolininko pasiūlytam pirkėjui (CPK 700 straipsnis). Turto pardavimo iš varžytynių, perdavimo išieškotojui, turto pardavimo be varžytynių aktus suinteresuotų asmenų reikalavimu teismas gali pripažinti negaliojančiais (CPK 602 straipsnis).
Nuo 2011 m. spalio 1 d. galiojanti CPK 602 straipsnio 1 dalis papildyta 7 punktu – nustatyta, kad turto pardavimo iš varžytynių, perdavimo išieškotojui, turto pardavimo be varžytynių aktai gali būti pripažinti negaliojančiais, jei buvo pažeistos esminės suinteresuotų asmenų teisės. Taigi įstatymo leidėjas, įtvirtindamas naują nurodytų aktų negaliojimo pagrindą, suteikė galimybę suinteresuotiems asmenims ginčyti antstolio patvirtintus aktus ir dėl kitų esminių pažeidimų, padarytų priverstinio vykdymo metu, tačiau atsisakyta turto pardavimo iš varžytynių, perdavimo išieškotojui, turto pardavimo be varžytynių aktų tvirtinimo teisėjo rezoliucija, t. y. teismo kontrolės tvirtinant antstolio aktus.
Teisėjų kolegija pažymėjo, kad asmuo, kuris nebuvo vykdymo proceso dalyvis ir neturėjo galimybės skųsti antstolio veiksmų CPK nustatyta tvarka, gindamas savo pažeistas teises ir teisėtus interesus, gali ginčyti antstolio turto pardavimo iš varžytynių aktą tiek specialiojoje teisės normoje – CPK 602 straipsnyje – įtvirtintais pagrindais, tiek ir dėl imperatyviųjų CPK, CK bei kitų teisės normų pažeidimų.
CK 6.394 straipsnio 2 dalimi pirmiausia siekiama užtikrinti nekilnojamojo daikto pirkėjo teises į žemės sklypą. Šio pirkimo–pardavimo sandorio šalys, naudodamosi sutarčių laisve, turi teisę susitarti dėl žemės sklypo dalies, kurią nekilnojamasis daiktas užima ir kuri būtina pirkėjui naudoti pagal paskirtį, šalių tarpusavio teisių ir pareigų. Kasacinis teismas, aiškindamas šią teisės normą, yra jau nurodęs, kad CK 6.394 straipsnio 2 dalies nuostatos yra imperatyviosios. Taip pat šios suformuluotos nuostatos yra privatinės, o ne viešosios teisės normos. Tačiau vien ta aplinkybė, kad šioje teisės normoje išvardytos konkrečios teisės, kuriomis vadovaujantis gali būti naudojamasi žemės sklypo dalimi, nesudaro pagrindo aiškinti, kad taip yra apribotos asmenų teisės sudaryti kitokius sandorius dėl tarpusavio teisių nustatymo. Taigi ši teisės norma aiškintina taip, kad jeigu pardavėjas yra žemės sklypo, kuriame yra parduodamas nekilnojamasis daiktas, savininkas, tai pirkėjas ir pardavėjas turi susitarti dėl pirkėjo teisių į žemės sklypą, bet nebūtinai tik šiame straipsnyje tiesiogiai įvardytais pagrindais, t. y. kad pirkėjas naudosis žemės sklypu nuosavybės, nuomos ar užstatymo teise. Galimi ir kiti CK ar įstatymų nustatyti konkretūs naudojimosi žemės sklypu pagrindai.
Kartu antstolis turi veikti pagal savo kompetenciją ir neišeidamas už jos ribų, todėl vykdymo procese CK 6.394 straipsnio 2 dalies nuostatą reikia aiškinti atsižvelgiant į antstolio funkcijas bei vykdymo proceso specifiškumą. Teisėjų kolegija pabrėžė, kad antstolis neturi teisės sutarties šalių vardu, priverstinai parduodamas nekilnojamąjį turtą, susitarti dėl pirkėjo teisės į skolininkui priklausantį žemės sklypą. Dėl to CK 6.394 straipsnio 2 dalies nuostata vykdymo procese siekiant užtikrinti pirkėjo interesų apsaugą gali būti taikoma tik tiek, kiek ji nustato antstoliui pareigą pateikti turimą informaciją apie žemės sklypą. Taigi tokiu atveju, kai priverstinio vykdymo tvarka yra parduodami tik statiniai, be žemės sklypo, ant kurio jie stovi, antstolis turi pateikti (atskleisti) informaciją apie žemės sklypo teisinę padėtį, esamus žemės sklypo suvaržymus.
Be to, byloje išaiškinta, kad CPK 626 straipsnio 2 dalies 4 punkte įtvirtinta, kad antstolis privalo sustabdyti turto realizavimo veiksmus, kai hipotekos kreditorius neprisijungia prie išieškojimo, jei išieškoma iš hipoteka įkeisto turto. Teisėjų kolegijos vertinimu, nagrinėjamu atveju nebuvo pagrindo taikyti šias CPK nustatytas turto realizavimo veiksmų sustabdymą įtvirtinančias teisės normas, nes šiuo atveju tik žemės sklypas buvo hipoteka įkeistas Nacionalinei Žemės Tarnybai. Dėl to šiam hipotekos kreditoriui atsisakius prisidėti prie išieškojimo, antstolis nenukreipė išieškojimo į žemės sklypą, o išieškojimas buvo vykdomas tik iš statinių, kurie nebuvo hipoteka įkeisti.
